5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获(huò)得增持，持(chí)仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金(jīn)对(duì)房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司(sī)市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势(shì)头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先在(zài)于(yú)几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有(yǒu)退(风紧扯呼下一句是什么 风紧扯呼出自哪里tuì)步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地(dì)集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到(dào)二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的(de)。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出(chū)现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧(cè)发生(shēng)了(le)更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业(yè)高增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过(guò)程(chéng)。这(zhè)个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强(qiáng)的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司(sī)的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作(zuò)个(gè)股成为(wèi)公募(mù)乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前五(wǔ)的(de)公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日(rì)成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的(de)收入利(lì)润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代出(chū)租率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也(yě)是(shì)连(lián)续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单(dān)：首季公司(sī)实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金(jīn)相关人士(shì)分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存(cún)在(zài)发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融(róng)资(zī)成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和(hé)良好的不(bù)动产资产运营能力的(de)多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行(xíng)业(yè)出(chū)清的过程中，央国(guó)企相较于(yú)民(mín)企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的(de)角度(dù)从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢(shū)的(de)提升，应(yīng)该关(guān)注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可(kě)以(yǐ)创造(zào)持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或(huò)许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招风紧扯呼下一句是什么 风紧扯呼出自哪里(zhāo)商蛇口(kǒu)等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的(de)业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度(dù)的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环(huán)比三月(yuè)相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的(de)绝大(dà)多数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在(zài)的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的(de)一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个(gè)房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业链的复(fù)苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴随(suí)整个行业(yè)的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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