5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对(duì)于这(zhè)一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布(bù)局(jú)。数据(jù)显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获(huò)得增持，持(chí)仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来(lái)的(de)首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化(huà)之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的(de)上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房(fáng)地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业(yè)的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排(pái)名前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它(tā)们(men)分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一(yī)的(de)上实(shí)发展，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交量明(míng)显放大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续两个交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发(fā)展的(de)主营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公(gōng)司的(de)主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的(de)行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海(hǎi)本(běn)地房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代(dài)出租(zū)率复苏至近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸引了(le)知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三个(gè)季度他(tā)有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当(dāng)季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的(de)是，在(zài)当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或存在(zài)发展的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的(de)不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关(guān)系等问题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房开企业(yè)的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提(tí)升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的(de)提升，应该关注估(gū)值相对较低(dī)，企业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部(b家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕ù)副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除(chú)了(le)杭(háng)州(zhōu)、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环比三(sān)月(yuè)相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数(shù)城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说(shuō)，第(dì)二(èr)季(jì)度、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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