万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中(zhōng)国(guó)信达(dá)为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子(zi)实(shí)际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么(me)中国信(xìn)达的(de)拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是(shì)北京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也(yě)是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的(de哥哥的日文怎么念，哥哥的日文中文谐音)可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证(zhèng)，并承(chéng)担违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利(lì)保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的(de)购买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求(qiú)权(quán)优先(xiān)于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权的，人(rén)民法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付了(le)部分价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没有很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的(de)国民知名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树(shù)，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年(nián)末上市(shì)的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的(de)目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那么(me)中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集(jí)团股份质押(yā)陆(lù)续质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融(róng)信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安(ān)和(hé)中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难。不(bù)过在实控人都成(chéng)为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其身？

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