近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)占可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部(bù)分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格(gé)的(de)变化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市(shì)场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披(pī)露文(wén)件，结合行业及市(shì)场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额(é)二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际(jì)获(huò)得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设(shè)施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配(pèi)金额(é)以现金形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格反映这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红(hóng)类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券(quàn)相(xiāng)对高的收益(yì)性，在(zài)有效(xiào)控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也(yě)是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二(èr)级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期(qī)经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的(de)改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调(diào)减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级(jí)市(shì)场扰动对(duì)整体收益(yì)的(de)影响程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称。bushi是什么意思，bushi是什么意思中文翻译p>

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不(bù)同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本(běn)金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变动的(de)，与现有公募基(jī)金分红差异(yì)很(hěn)大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额(é)误认为(wèi)是(shì)持(chí)续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年(nián)限到期后基金(jīn)价值面临(lín)极大不确(què)定性，这是(shì)该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的(de)价值(zhí)增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层(céng)资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在(zài)经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额(é)包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额(é)单(dān)价(jià)随(suí)着分派(pài)进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的(de)剩余使用年(nián)限一(yī)般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一(yī)步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测(cè)内部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观(guān)测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年(nián)报(bào)指标中(zhōng)，跟(gēn)现金(jīn)相关的(de)指标有(ybushi是什么意思，bushi是什么意思中文翻译ǒu)两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基(jī)于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利(lì)润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的(de)账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较(jiào)适(shì)合长期持(chí)有。建议(yì)投资(zī)者对经营权类的资(zī)产可以更多关(guān)注内部(bù)收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的(de)资(zī)产更多(duō)关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人(rén)综(zōng)合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来(lái)的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及(jí)次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负(fù)责人也(yě)称。

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