饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发(fā)布(bù)了关于规(guī)范房地产经(jīng)纪服(fú)务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房源(yuán)客源优(yōu)势收取过(guò)高费(fèi)用(yòng)、未明(míng)码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加(jiā)重交易当(dāng)事(shì)人(rén)负担(dān)、侵(qīn)害其(qí)合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务(wù)内容、合理(lǐ)确(què)定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实(shí)行明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城(chéng)市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量(liàng)二(èr)手(shǒu)房成交依(yī)赖(lài)中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐(zhú)渐电冰箱嗡嗡响是怎么回事，冰箱噪音大嗡嗡作响怎么解决从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究(jiū)中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来(lái)说属于金额不低的大宗交易(yì)，由于二(èr)手房交易(yì)成(chéng)本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居(jū)民(mín)往(wǎng)往通过中介来完(wán)成。但很多中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹带其(qí)中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保费等，对(duì)居民造成额外的负担(dān)，而且这些(xiē)服务事项(xiàng)并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包括(kuò)经(jīng)纪(jì)服(fú)务在(zài)内的相(xiāng)关市场交易行为及(jí)其(qí)主体进行规(guī)范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是(shì)房地产市场管理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作的意义更(gèng)大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行(xíng)业关(guān)注最多(duō)的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务费的(de)问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服(fú)务收(shōu)费及中介交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交易(yì)过(guò)程(chéng)中，部分价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要(yào)缴纳(nà)一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地产经(jīng)纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上(shàng)，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构要合(hé)理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方共同承担(dān)经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)收费标准的(de)最(zuì)早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房地(dì)产中介(jiè)服务收费(fèi)的(de)通知》（971号文(wén)），其中第(dì)六(liù)条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代(dà电冰箱嗡嗡响是怎么回事，冰箱噪音大嗡嗡作响怎么解决i)理收费，按成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即(jí)根据这样的规(guī)定：“少数(shù)特(tè)别复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖经(jīng)纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二(èr)手(shǒu)房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务(wù)等(děng)57个政府定价(jià)，房地产经纪服务(wù)收费多少(shǎo)由各中介机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收(shōu)取费用(yòng)过程中，相关(guān)监管部(bù)门当前并(bìng)未明确具体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中对(duì)收费标准进行(xíng)明码(mǎ)标价(jià)即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具体收取过程(chéng)中，会结(jié)合(hé)房(fáng)屋价(jià)值及(jí)工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问(wèn)题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经(jīng)营门店、网站、客户端(duān)等(děng)场所或渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务内(nèi)容和收费标(biāo)准，不得混合标价(jià)和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本服务(wù)和(hé)延伸服务，应(yīng)当分别明确服务(wù)项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)收费前(qián)应当向交易当事人(rén)出具收费(fèi)清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会同市(shì)场(chǎng)监管等部(bù)门(mén)采取约谈等综合措(cuò)施(shī)进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关部门依(yī)法查(chá)处不按规(guī)定(dìng)明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反价格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规(guī)的行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市(shì)场监管部门(mén)要依(yī)法依规纳(nà)入国家(jiā)企(qǐ)业信用信(xìn)息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅(zhái)的(de)中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华(huá)南(nán)区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定价，合理降低住房(fáng)买卖(mài)和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用，主要(yào)还(hái)是规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对(duì)市(shì)场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的(de)意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是纲领性文件(jiàn)而(ér)非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等(děng)都可(kě)能对交易产生(shēng)影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业的(de)专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出，在(zài)二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由(yóu)上下(xià)家各支付一半的中介费，但在(zài)一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形(xíng)，因部(bù)分购房者(zhě)处(chù)于(yú)弱势地位，从而会出(chū)现(xiàn)中介费及税费均(jūn)由购房者(zhě)来承(chéng)担。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收(shōu)费的行为。部(bù)分中介公(gōng)司可能会利用其支配(pèi)地位(wèi)，在原先(xiān)经纪(jì)服务收费(fèi)的基(jī)础上(shàng)，再次(cì)向房东(dōng)收取费用，而(ér)这部(bù)分费用，房东往往会(huì)将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相(xiāng)推(tuī)高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的(de)透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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