万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回(huí)钱款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的(de)时(shí)候(hòu)，他们的(de)姿势见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语都(dōu)那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背(bèi)后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环(huán)绕(rào)的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置主体(tǐ)是中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同债务人(rén)。目前(qián)，该项目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这(zhè)就是一(yī)起中国(guó)信达北(běi)分讨债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出(chū)去了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也(yě)没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去(qù)，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都(dōu)是(shì)北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付价(jià)款并实(shí)际(jì)占有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式(shì)明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先(xiān)于(yú)建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以(yǐ)支(zhī)持(chí)。只支付了(le)部分(fēn)价款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前(qián)已实(shí)际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套(tào)房子(zi)均为“已售未(wèi)网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团进(jìn)入北(běi)京的第(dì)一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当年的“双料(liào)地(dì)王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的(de)价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的(de)院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人(rén)，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语jīng)就曾深挖(wā)出背(bèi)后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多(duō)元化(huà)转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业(yè)务，先(xiān)后(hòu)进(jìn)军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)还在持续(xù)质押(yā)手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)，但(dàn)国安(ān)和中赫(hè)的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及(jí)中赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，上述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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