近(jìn)两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意(yì)，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不(bù)再产生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格的(de)变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设(shè)施(shī)资(zī)产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资(zī)人通过(guò)基金募(mù)集(jí)材料和信息(xī)披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分(fēn)红(hóng)作为(wèi)基(jī)金份额持(chí)有(yǒu)人(rén)实(shí)际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分配金额以现金(jīn)形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定(dìng)的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价(jià)格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利(lì)息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于(yú)投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了(le)投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势(shì)的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预期(qī)，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市(shì)场价格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回(huí)归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将(jiāng)对基金份额(é)的(de)开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的(de)分红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前(qián)后基(jī)金(jīn)份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期(qī)投资的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品(pǐn)的(de)特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利(lì)润(rùn)分配(pèi)和(hé)本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位(w皇太极的父皇是谁，清朝历代帝王顺序表èi)业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多(duō)数(shù)普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金额(é)误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金价(jià)值面临(lín)极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持(chí)有特许经营类产品的(de)收益主要(yào)来自(zì)项(xiàng)目每(měi)年的(de)现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不(bù)同而形成区(qū)别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生现金(jīn)收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着分派进度(dù)逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩(shèng)余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似(shì)永续经营的(de)假设反映在(zài)基础资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的(de)项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资(zī)产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的(de)实(shí)际分(fēn)红金额与募集材料中披露(lù)预(yù)测进行比较分析(xī)，结(jié)合经济及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

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