一(yī)线城市，也(yě)不端着了。

　　昨天，深圳取(qǔ)消(xiāo)二手房指(zhǐ)导价(jià)的消(xiāo)息在房(fáng)产圈刷屏了(le)。

　　这条(tiáo)消息为什么这么重要？首先二(èr)手房指导价被称为“核(hé)弹级”政策，其次深圳几(jǐ)乎是最后一个(gè)还在“认真”实施(shī)这(zhè)条政策(cè)的城市，最后(hòu)深(shēn)圳是房价(jià)前三的(de)核(hé)心城市。所(suǒ)以(yǐ)，深(shēn)圳的一(yī)举一(yī)动都具有风向标意义。

　　有分(fēn)析人士指出，深圳二手(shǒu)房指(zhǐ)导价如果取消，首(shǒu)先(xiān)有利(lì)于(yú)深圳二手房(fáng)回暖，然后二手房回暖(nuǎn)有(yǒu)利于深圳楼市(shì)总体回(huí)暖，最(zuì)后深圳楼市回暖有利(lì)于全国楼市回暖(nuǎn)....

　　看(kàn)吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

　　1

　　“核弹(dàn)调控”退出？

　　昨天(tiān)，深(shēn)圳(zhèn)疯传“二手房指导价”正式(shì)结束。传言称：二手(shǒu)房贷款不按官方(fāng)参考价（指导价），银行核定房价以网签备案价和(hé)评估价(jià)孰低(dī)为准。

　　自此，参考价真(zhēn)正变成了“参考(kǎo)价”。

　　目前没(méi)有(yǒu)看到官方文件。据(jù)证券(quàn)时报21日消息，目前深(shēn)圳多家大(dà)行表(biǎo)示“尚未接到正(zhèng)式通知，目前仍按参考价办理按(àn)揭”。所以还需要持续的关注(zhù)。

　　易(yì)居(jū)研(yán)究院研究(jiū)总监(jiān)严跃(yuè)进(jìn)认为，本次政策大概率为真，更多体现为银行(xíng)贷款等(děng)领域按(àn)照新的规则(zé)进行，但不会出台正式文件。

　　有时候，有些事情，是(shì)不(bù)用(yòng)发文件(jiàn)的。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月(yuè)8日(rì)，深圳楼市(shì)二(èr)手房(fáng)指导价横空出世。当时，深圳(zhèn)一口气公布了全市3595个小区的参考价(jià)，很多(duō)南(nán)山(shān)、福田、宝安(ān)中心区(qū)的高价(jià)盘，直(zhí)接按照当(dāng)时的市(shì)场价打了5折、6折来“指导”，银行(xíng)只能按(àn)照指导价来计(jì)算首付、发(fā)放(fàng)贷款。

　　当(dāng)时(shí)大家(jiā)还不觉得厉害(hài)，但经历了这两年的痛苦，才深(shēn)知(zhī)为啥叫做(zuò)——“核弹级”。

　　举(jǔ)个例子，市场价1000万的房(fáng)子(zi)，如(rú)果(guǒ)不“指导”，可以首付(fù)3成即300万(wàn)；如(rú)果指(zhǐ)导价(jià)打七折即700万，那么首付3成(chéng)210万，加(jiā)上需要全(quán)款(kuǎn)支付的部分，实(shí)际首付去到了510万，相当于首付5成了(le)（多(duō)给210万首付）。这直(zhí)接让大(dà)批量买(mǎi)家，失去了购房能力，相当于强势“降杠杆”。

　　自深圳推行二手(shǒu)房参(cān)考价(jià)以后，东莞、宁波、成都、三亚、西安(ān)、合肥、广州等10多个城市陆续跟(gēn)进。事实也确(què)实证明了，这条(tiáo)政策(cè)的“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根据安居(jū)客的统计，实(shí)施(shī)二手房指(zhǐ)导价的(de)10个城(chéng)市(shì)，有8个挂牌价降了(le)。

　　2022年受到疫情的(de)影响(xiǎng)，二手房更是(shì)惨(cǎn)不忍睹。以(yǐ)2022年12月数据为例，全国70个(gè)大(dà)中(zhōng)城(chéng)市房价(jià)只有6个同比上涨，其他(tā)的泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人付出了沉重代价

　　据深(shēn)圳乐有家研究中心数据显示：成交量上，二手房指导价(jià)出台当年(nián)，深圳二手住宅成交量同(tóng)比(bǐ)下(xià)滑57％。2022年继续腰斩，成交量同比下滑47％，全年成交(jiāo)量(liàng)仅(jǐn)2.2万套，创近二十年最低记录，相较2020市(shì)场高(gāo)峰缩水(shuǐ)近八成。

　　价(jià)格方(fāng)面，与二手房指导价发布当月相比(bǐ)，如今二手(shǒu)房挂牌价低于(yú)及接近参考价的房源(yuán)占比(bǐ)大幅(fú)增加。2023年一(yī)季(jì)度，深(shēn)圳各区二手房成交TOP10小区中(zhōng)，过(guò)半成(chéng)交价低于参(cān)考价。

　　只(zhǐ)有真实经历其中的人，才(cái)能深切的感知其威力。

　　深圳房东，斩仓的新闻不绝(jué)于(yú)耳。

　　据说一位(wèi)码农(nóng)三(sān)年前高杠杆买了(le)2套华润城，月供12万，最终亏损1000万破产。据媒(méi)体推测，如果案例属实，买家的实(shí)际购房成本高(gāo)达20万(wàn)/平，目前价格跌至14万/平(píng)，叠加(jiā)这三年的(de)房贷和持有成本，差不(bù)多亏(kuī)损超千(qiān)万。

　　深圳一大批(pī)人这两年(nián)感(gǎn)受(shòu)到了太多“心酸”。二手房成(chéng)交量(liàng)创(chuàng)下多年新低，学区(qū)房神话不再，房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)的日(rì)子难过，投资(zī)客挥泪斩仓(cāng)....

　　在稳(wěn)楼市的基调下，2022年以来，实施了二(èr)手房指(zhǐ)导价的城市陆陆续续低调退出，目(mù)前只有(yǒu)深圳还(hái)是(shì)最(zuì)后的“堡(bǎo)垒”。

　　3

　　“风向(xiàng)标”意(yì)义明显

　　最(zuì)近一线城市也不端着(zhe)了。

　　近日，北京在房山区(qū)试点多(duō)子(zi)女家(jiā)庭和职住平衡家庭(tíng)购房支持政策。上海(hǎi)也(yě)考虑予以多孩家庭(tíng)在新房计分制度政策上的(de)支持(chí)。

　　从最(zuì)新公布的3月(yuè)份70个大(dà)中城市商品住宅销售价(jià)格变动(dòng)情况来看，广州、深圳的新房(fáng)、二手房(fáng)价(jià)格(gé)仍然(rán)是同比去年依然是下(xià)降的。

　　北京、上(shàng)海已经同比增长(zhǎng)了，其他(tā)二线城市如杭州、成都(dōu)、南(nán)京、合肥等城市价格都是(shì)同比上涨的。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事实上，上面(miàn)可能更急。3月(yuè)份(fèn)，两部(bù)门联合发文，全面(miàn)推动二手房“带押过户(hù)”全国实施，这(zhè)是一条(tiáo)被广泛好评的新政。对于激活二(èr)手房交易(yì)，具有(yǒu)定海神针般的作用。

　　住建(jiàn)部部(bù)长倪虹近日更是指出：建筑业、房(fáng)地产企业要发挥国民经济“顶梁柱”“压舱石”作用(yòng)。回归到常识，从字面理解一下这两个(gè)词，意思就(jiù)是——顶(dǐng)梁柱如果不行了，上面不就(jiù)塌了嘛(ma)？压舱石如果(guǒ)压不住(zhù)，小船(chuán)不(bù)就翻(fān)了？

　　也许(xǔ)，今年扶持(chí)楼市(shì)的(de)政策，还有一大(dà)波正在路(lù)上...

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