文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会(huì)议(yì)提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产(chǎn)从大(dà)开发时代(dài)步入高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当(dāng)然(rán)二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关(guān)键是(shì)推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房的(de)风险。从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房(fáng)预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施(shī)，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完(wán)首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据(jù)开发商工程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是需要毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗严(yán)格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个(gè)技(jì)术(shù)活，只要坚持(chí)市(shì)场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客(kè)户(hù)为中心，房地(dì)产也(yě)不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房(fáng)销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财税改革(gé)方(fāng)案研究(jiū)时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过(guò)长期系统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪五十年(nián)代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租(zū)是(shì)地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售(shòu)的(de)基(jī)础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的(de)分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解(jiě)决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应(yīng)求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断完(wán)善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的(de)监(jiān)管(guǎn)机(jī)制，促(cù)进(jìn)市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一(yī)个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提升了(le)对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方，后续(xù)需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的(de)进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了(le)分(fēn)配(pèi)不(bù)公、效率低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利分房制(zhì)度不再(zài)适(shì)用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商(shāng)品房(fáng)的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是(shì)对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款(kuǎn)撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国内地的(de)商品房(fáng)预售(shòu)制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是(shì)指房地(dì)产(chǎn)开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内地房地产行业(yè)的发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二(èr)十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉(lā)动的投(tóu)资(zī)占全社(shè)会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资(zī)占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要(yào)是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融(róng)资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商发(fā)生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面(miàn)看，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的(de)预售(shòu)监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但(dàn)多年(nián)以(yǐ)来全国(guó)并没(méi)有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的(de)？实(shí)际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承(chéng)包(bāo)方(fāng)，以工程建(jiàn)设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套(tào)取的(de)资金，在(zài)房(fáng)企各(gè)地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度(dù)呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款支付(fù)方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式(shì)发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一(yī)是(shì)期房(fáng)由(yóu)政府或(huò)第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前(qián)资(zī)金(jīn)由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房(fáng)者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三方公(gōn毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗g)证行或产权保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可(kě)通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不(bù)承担(dān)任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭(píng)证向银(yín)行得(dé)到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可(kě)零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何原(yuán)因不(bù)能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设(shè)有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付(fù)环(huán)节(jié)，英国采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对(duì)较低(dī)，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过房产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后(hòu)方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金(jīn)也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全(quán)措施(shī)”，交房前(qián)付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的(de)法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险机构(gòu)签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的(de)定金(jīn)，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始(shǐ)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工(gōng)程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随(suí)着放(fàng)出(chū)贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加(jiā)大(dà)对刚需和(hé)改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

　　<毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗/p>

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗