近两年(nián)火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期(qī)投资价值，通过观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已(yǐ)包含(hán)了利润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资(zī)产类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易(yì)价格(gé)的变化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波(bō)动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可(kě)以分析(xī)基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额(é)以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的(de)影响，可(kě)分(fēn)配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格(gé)波(bō)动(dòng)受(shòu)多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要(yào)因素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳(wěn)定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额(é)的(de)分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可(kě)以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时(shí)需结合持(chí)有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资(zī)产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)前提是本金之(zhī)上的(de)增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特(tè)许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自项(xiàng)目(mù)每(měi)年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的(de)归还(hái)，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的公募RE平凡的世界主要内容概括简短，平凡的世界主要内容50字ITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs平凡的世界主要内容概括简短，平凡的世界主要内容50字底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不(bù)同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较(jiào)多(duō)，债性(xìng)偏强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额(é)的(de)分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足(zú)够年(nián)限(xiàn)收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责(zé)人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的(de)收益来自(zì)项(xiàng)目(mù)剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这(zhè)种类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在(zài)基础资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称(chēng)。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时(shí)点(diǎn)，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材料中披(pī)露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 平凡的世界主要内容概括简短，平凡的世界主要内容50字