OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市(shì)场(chǎng)的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所(suǒ)拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人将继(jì)续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始权益人相关负责人(rén)也表示，近期已(yǐ)同(tóng)步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外(wài)价值，投资(zī)者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格(gé)继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格小幅低(dī)开，此后二级市(shì)场价格开始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响(xiǎng)，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市40kg是多少斤场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上市的(de)8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价(jià)格出(chū)现波动。”一位业内(nèi)人(rén)士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易(yì)日(rì)场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本(běn)上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的(de)产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私(sī)募(mù)基金执行董(dǒng)事(shì)高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过度对经(jīng)营现金(jīn)流没有造成(chéng)大的(de)影响，“事件性利空下调(diào)至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不(bù)少了，这就(jiù)是黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也(yě)强(qiáng)调，最终还是(shì)落到租金收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技。随(suí)后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其(qí)扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目(mù)前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级(jí)市场价(jià)格出现回落。在(zài)随(suí)后召开的(de)业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得(dé)到了一定提(tí)振(zhèn)，二(èr)级市场价(jià)格表现也趋(qū)于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说(shuō)明(míng)会(huì)上，运营团队表示了对(duì)张江光大园项目的信心，预计签署意(yì)向(xiàng)书(shū)和(hé)合同谈判(pàn)中(zhōng)的(de)储备(bèi)租(zū)户正常(cháng)转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的(de)第(dì)一(yī)时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并(bìng)同步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区(qū)国(guó)资(zī)委也高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租(zū)户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户还(hái)是比较(jiào)丰(fēng)富(fù)的，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人工智能(néng)、航天产业(yè)、信息(xī)技术等产业(yè)客(kè)户，租赁意(yì)向面积(jī)超过了2万(wàn)方。从意(yì)向储备转化(huà)为(wèi)实际租(zū)户需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手通过签署(shǔ)租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租户(hù)。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对(duì)首批扩募(mù)、对市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们(men)肯定要(yào)全(quán)力(lì)与时间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积在(zài)短(duǎn)期内完(wán)成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大(dà)园项目一季度末也有(yǒu)将(jiāng)近(jìn)30％的(de)空置率，原始权益人(rén)有那么(me)多储(chǔ)备租户，之前的(de)空置(zhì)率(lǜ)为何未能得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大(dà)园一直以来都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运(yùn)营为导(dǎo)向，历(lì)史运营(yíng)表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正常(cháng)情(qíng)况，而(ér)这(zhè)次项目的大租户退(tuì)租正好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目(mù)前(qián)市场(chǎng)情况已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下滑(huá)情况没有得到(dào)及时修复后(hòu)，张江(jiāng)这(zhè)边也作了(le)一(yī)定的资(zī)源(yuán)调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在给租(zū)户的分(fēn)隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一些差异化，张(zhāng)润大厦(shà)多是两千多(duō)平的大平(píng)层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层以一千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物(wù)业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求(qiú)和预(yù)算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理人(rén)都变成了(le)一家，后续我们在资源共(gòng)享和联合营销方面能(néng)更加充分发(fā)挥协同效应，相(xiāng)信可以做得(dé)更好。”上述(shù)负责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张江REIT的(de)定位(wèi)和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负(40kg是多少斤fù)责人(rén)表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江高科目前在管(guǎn)资产(chǎn)约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其(qí)他(tā)在开(kāi)发的储备项(xiàng)目，这些都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园区产业(yè)空间资产上市平(píng)台(tái)目标的坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本(běn)平(píng)台(tái)和它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表(biǎo)示，“这次(cì)扩募是我(wǒ)们(men)实现基金扩容的(de)第(dì)一(yī)步，也(yě)是(shì)至关重要(yào)的一步，眼下我们(men)可能面临了一些突(tū)发情况需要(yào)解(jiě)决(jué)，但是这和我们在张江(jiāng)科学(xué)城这(zhè)三十年建设(shè)发展过(guò)程中(zhōng)所经历的(de)相比，只(zhǐ)能(néng)算是一(yī)个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突(tū)发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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