文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件的(de)可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规(guī)律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能(néng)实(shí)现房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什(shén)么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预(yù)售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般(bān)有严格(gé)的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付(fù)款后从银行一(yī)次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付(fù)以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体(tǐ)经济(jì)和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参(cān)与财(cái)税改革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周(zhōu)转。当时其(qí)在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地(dì)产市场的(de)一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效(xiào)率地解(jiě)决(jué)了(le)核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续(xù)需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完(wán)善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑(yí)是(shì)对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划(huà)经济(jì)下的福(fú)利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖期(qī)房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地(dì)的(de)商品房预(yù)售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房(fáng)款的(de)行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房(fáng)也开(kāi)启了(le)高周转、高(gāo)杠杆(gān)的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的(de)最主要(yào)方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决(jué)了房(fáng)地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本(běn)适(shì)居(jū)，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们发(fā)布的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)占(zhàn)总销科长相当于什么级别？售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面(miàn)积(jī)达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发展。中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)历经二(èr)十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们(men)的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国(guó)合(hé)计的(de)31.5万亿美(měi)元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和(hé)银(yín)行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独(dú)立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的(de)预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有(yǒu)关的(de)工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在(zài)过(guò)去(qù)房地(dì)产大开发时代(dài)的(de)高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金(jīn)转给房(fáng)企，而(ér)拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了(le)资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘(pán)建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循(xún)环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对(duì)于购房者(zhě)预付(fù)资(zī)金，一般(bān)设(shè)有定(dìng)金或(huò)预付款保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付(fù)的(de)预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行或(huò)产权保(bǎo)险公司的(de)信(xìn)托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不(bù)承(chéng)担(dān)任何责任与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银(yín)行(xíng)，银(yín)行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机(jī)监(jiān)管开发商(shāng)施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同(tóng)前(qián)，购(gòu)房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和土地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付(fù)房(fáng)款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能(néng)是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。<科长相当于什么级别？/strong>

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例(lì)相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结(jié)束后(hòu)由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根(gēn)据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)时，开发(fā)商向金(jīn)融机(jī)构或指定保证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外(wài)的剩余房(fáng)款在(zài)交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷(dài)款的(de)增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的(de)项目(mù)资(zī)金账户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到(dào)了(le)政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。