5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市(shì)值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司(sī)市(shì)值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地(dì)产行业的(de)持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似(shì)乎在今年(nián)一季度(dù)得以延(yán)续(xù)。数(shù)据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的(de)重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的(de)是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上(shàng)看均(jūn)有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一(yī)环(huán)，且首季并非(fēi)行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而(ér)映射到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期(qī)的(de)行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的(de)。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是(shì)供给侧(cè)发(fā)生了更大的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数(shù)量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机(jī)会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成(chéng)为(wèi)公(gōng)募(mù)乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日(rì)连续(xù)两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。夷洲今是何地，夷洲是哪里从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发与经(jīng)营。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的(de)例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基(jī)金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的(de)收入利润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代(dài)出租率复苏(sū)至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一(yī)季(jì)度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑(zhù)面积(jī)约54万(wàn)平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出(chū)的也是(shì)一份(fèn)报(bào)喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态(tài)度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意到(dào)两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀(shā)入十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在(zài)30％以上(shàng)；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间夷洲今是何地，夷洲是哪里有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国(guó)企地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司也(yě)是(shì)更(gèng)有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的(de)角度(dù)从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定(dìng)且可(kě)预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以(yǐ)此(cǐ)带(dài)来估值中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估(gū)值相(xiāng)对较低(dī)，企业(yè)自(zì)身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为光明(míng)。不(bù)过(guò)国投(tóu)瑞银(yín)基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持(chí)低位，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份(fèn)额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业(yè)绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利(lì)均实现(xiàn)了业(yè)绩的(de)回正，甚(shèn)至是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟(wěi)向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市(shì)，投资力(lì)度较大(dà)。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增(zēng)长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数(shù)城市(shì)都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的(de)市场(chǎng)表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到(dào)六月份(fèn)房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个(gè)市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度(dù)、第三季(jì)度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢(màn)很多，我们要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及(jí)上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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