OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技，引(yǐn)发(fā)了公(gōng)募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二级(jí)市(shì)场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密(mì)切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原(yuán)始权益人相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示(shì)，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值，投资(zī)者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继(jì)续(xù)扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级(jí)市场价格开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易(yì)日(rì)二(èr)级市(shì)场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨(zhǎng闺蜜说他老公特别大怎么回复，闺蜜说他老公特别大怎么安慰)幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整(zhěng)体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前上(shàng)市的8只产业(yè)园(yuán)区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其(qí)余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业园(yuán)区基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露张江光大园(yuán)项目出租(zū)率(lǜ)有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募(mù)的(de)项目又遭遇(yù)突(tū)发事件，因(yīn)此(cǐ)导(dǎo)致二级(jí)市(shì)场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述人士(shì)看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易(yì)日场内(nèi)资金(jīn)有所(suǒ)流(liú)出，但是，不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二(èr)级市场价(jià)格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪(xù)面(miàn)等多重(zhòng)因素(sù)影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基(jī)金执行(xíng)董事高如(rú)星对此表示，若张江园区最(zuì)终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空(kōng)下调至(zhì)得这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资(zī)产就回调不(bù)少了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不(bù)受影响，影响多(duō)大(dà)，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦的(de)重(zhòng)要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季(jì)报中披露的(de)张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级市场(chǎng)价格出现回(huí)落。在随(suí)后召开(kāi)的业(yè)绩说明会中管理(lǐ)人就相关(guān)事项进(jìn)行(xíng)了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定(dìng)提振，二级市场价格表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的(de)扩募说明(míng)会(huì)上(shàng)，运营团队(duì)表示了对张江光(guāng)大园(yuán)项目的信心，预(yù)计签(qiān)署意向(xiàng)书和(hé)合(hé)同谈判中的储备租(zū)户(hù)正常转化后，项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)将(jiāng)得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间(闺蜜说他老公特别大怎么回复，闺蜜说他老公特别大怎么安慰jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔(bēn)赴(fù)现场进行(xíng)了(le)沟通和核(hé)实(shí)工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技(jì)术等产业(yè)客户，租赁意向面积(jī)超过了(le)2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过签署租(zū)赁(lìn)意(yì)向书来(lái)尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯(kěn)定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人(rén)有那(nà)么多(duō)储(chǔ)备租户，之前(qián)的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人解(jiě)释，张江光(guāng)大园(yuán)一直以来都(dōu)坚(jiān)持以(yǐ)市场化运营为(wèi)导向，历(lì)史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次(cì)项目的大租(zū)户退租正(zhèng)好发生(shēng)在(zài)市(shì)场活跃度的(de)短(duǎn)期低点(diǎn)，目(mù)前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率下(xià)滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资(zī)源调(diào)配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也(yě)有一(yī)些差异化，张润大厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大平(píng)层，楼的成新(xīn)度(dù)高一些，单价也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还(hái)有一些独栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身(shēn)需(xū)求(qiú)和预(yù)算(suàn)挑选区域内的不(bù)同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张江集(jí)团(tuán)和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在(zài)开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江园区(qū)产(chǎn)业(yè)空(kōng)间资产上市平台目(mù)标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平(píng)台和(hé)它未来的发展。”相关负(fù)责(zé)人表示，“这(zhè)次扩募(mù)是我们(men)实现(xiàn)基金扩容的(de)第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临(lín)了一些突发情况(kuàng)需(xū)要解决，但(dàn)是这和我们(men)在(zài)张江科学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万(wàn)难(nán)，尽(jǐn)一切可能化解当前(qián)突发事(shì)件的所有负面影响，维持预期(qī)和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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