5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对(duì)于(yú)这一板块已经(jīng)在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的(de)房地(dì)产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公(gōng)募基金一季(jì)报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经(jīng)济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去(qù)不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期(qī)或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了(le)更大的变(biàn)化(huà)。”一不(bù)愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研(yán)究员(yuán)吕功(gōng)绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住(zhù)房短(duǎn)缺(quē)时(shí)代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回(huí)落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程(chéng)中，综(zōng)合竞争(zhēng)力(lì)强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不(bù)代表没(méi)有投(tóu)资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业务(wù)为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及(jí)服务(wù)为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来(lái)最高，另一(yī)方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三(sān)个季(jì)度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报(bào)交(jiāo)出(chū)的(de)也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只公(gōng)募(mù)指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于(yú)信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在(zài)30％以上(shàng)；从融资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存(cún)在(zài)，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企来(lái)说估(gū)值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流(liú)创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的(de)话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司(sī)也是机(jī)构(gòu)的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一(yī)些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝(jué)大多数(shù)城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市(shì)场(chǎng)表现也不(bù)太乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份(fèn)房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三(sān)季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们(men)要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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