万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中(zhōng)国信(xìn)达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信(xìn)达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是共同债务(wù)人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是(shì)卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面(miàn)上又注明这75套(tào)房子(zi)是(shì)“未出(chū)售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大(dà)佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体东南亚有几个国家 东南亚是泰国吗“地(dì)产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，但未(wèi)办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可以向法院提(tí)出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确(què)了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)以居住为目(mù)的(de)购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可以适(shì)用(yòng)前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际上(shàng)是(shì)个烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选择退出(chū)了(le)赫华(huá)恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团进入(rù)北京的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的(de)法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯东南亚有几个国家 东南亚是泰国吗莱斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其(qí)实是(shì)有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉(huī)的(de)人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化业务(wù)，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全(quán)部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的(de)估值一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团(tuán东南亚有几个国家 东南亚是泰国吗)拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)质(zhì)押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包(bāo)括(kuò)海金(jīn)商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压(yā)力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的(de)经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人(rén)都(dōu)成为(wèi)老(lǎo)赖(lài)的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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