文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日(rì)召开的(de)全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出(chū)“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东(dōng)、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道(dào)世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是(shì)以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房(fáng)地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的(de)分(fēn)期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售(shòu)模式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决(jué)了(le)核(hé)心的住房(fáng)供(gōng)不应求的(de)问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师(shī)行(xíng)在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大(dà)风险(xiǎn)方，后续(xù)需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步(bù)引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的(de)福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等(děng)多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在(zài)建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告(gào)登记(jì)-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要(yào)一(yī)次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国(guó)香港的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了(le)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段(duàn)的资(zī)金需(xū)求，也提高了(le)居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，2005年中国(guó)内(nèi)地(dì)商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的(de)带动最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据(jù)我们(men)的(de)《中国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响自身信用和(hé)购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获(huò)得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付(fù)工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了(le)开发企(qǐ)业预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等(děng)城(chéng)市(shì)则按照(zhào)项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事(shì)实是，不(bù)少购房(fáng)款未(wèi)进入监(jiān)管账(zhàng)户、或(huò)进入监(jiān)管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而(ér)拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是(shì)期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发(fā)商(shāng)为购房者(zhě)提供一(yī)定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司(sī)的(de)信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时(shí)需(xū)取得(dé)由政府相关(guān)部(bù)门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期(qī)进度(dù)支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷(dài)，房贷(dài)利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获批后即(jí)可(kě)预售房(fáng)屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退(tuì)还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不(bù)能购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在(zài)支付(fù)房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德(dé)国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支(zhī)付(fù)相(xiāng)关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需返还(hái)定价(jià)并赔(péi)偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商(shāng)必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)交付给(gěi)购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房(fáng)前只需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不(bù)执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等(děng)完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会(huì)存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金(jīn)融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来(lái)看，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。

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