文：任泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次(cì)房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对(duì)购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不(bù)公(gōng)平(píng)，比如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在(zài)支(zhī)付(fù)完首付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而(ér)是根据开发(fā)商工程进度在完(wán)全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要(yào)严格(gé)的资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有(yǒu)一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实(shí)体经(jīng)济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发(fā)展研究中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是(shì)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础(chǔ)上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着(zhe)独(dú)到的见解，在(zài)努力寻(xún)求(qiú)方法加(jiā)快自(zì)身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的(de)资金压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动(dòng)了中国(guó)香(xiāng)港楼市(shì)几十(shí)年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机(jī)制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升(shēng)了(le)对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商(shāng)操(cāo)作等采取(qǔ)全(quán)透(tòu)明化机制，且银(yín)行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中(zhōng)国(guó)内地优先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等(děng)城市化配套(tào)问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当(dāng)时推行(xíng)的(de)是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住(zhù)房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配(pèi)货(huò)币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划(huà)经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市(shì)场经(jīng)济(jì)的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难(nán)题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中国(guó)内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中国内地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的(de)行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)办(bàn)理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用(yòng)银(yín)行贷款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内地(dì)的(de)开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要(yào)方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过(guò)去20多年(nián)对中国内地(dì)房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也(yě)提(tí)高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨(jù)大(dà)进步，数十(shí)年时间走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化(huà)路程(chéng)。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国内地(dì)商(shāng)品房销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总(zǒng)销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内(nèi)地房地(dì)产外国保质期日期是什么顺序 mfd是生产日期吗(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历(lì)经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发(fā)展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房(fáng)地(dì)产带动的(de)上下游产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托(tuō)等(děng)通道业(yè)务，占(zhàn)比超(chāo)过三(sān)分之一(yī)。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开(kāi)发(fā)商(shāng)之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的(de)发(fā)放(fàng)方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房(fáng)企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的(de)预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发(fā)企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国(guó)并没(méi)有统一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一(yī)种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一(yī)般以定金方(fāng)式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式外国保质期日期是什么顺序 mfd是生产日期吗(shì)发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合格(gé)并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在(zài)房(fáng)屋交付后通过(guò)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门经(jīng)审查(chá)后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不(bù)能购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋(wū)售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的(de)制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施(shī)工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律(lǜ)师，负(fù)责沟(gōu)通期(qī)房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对较低(dī)，一般会(huì)在(zài)合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方(fāng)律师(shī)，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立(lì)法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战(zhàn)结束后(hòu)由(yóu)于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其(qí)他(tā)预先支(zhī)付的购房款也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付(fù)违(wéi)约金(jīn)，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购(gòu)房者违(wéi)约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合(hé)同以(yǐ)及(jí)订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工(gōng)程进度(dù)放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专门(mén)的(de)项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策(cè)出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的(de)最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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