“现在(zài)的房地产很难再出(chū)现像(xiàng)过去十年的系(xì)统性行情。”思睿集团合伙人(rén)、首(shǒu)席经济学(xué)家洪灏向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示(shì)，房地产(chǎn)行业(yè)分化的愈加(jiā)明显，让机构和投资者的(de)关注度从板块向(xiàng)单个标(biāo)的(de)转移(yí)。上(shàng)海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，从(cóng)行业来看，无论是业(yè)绩，还(hái)是估值，房(fáng)地产(chǎn)都已(yǐ)经双杀到(dào)了(le)最底(dǐ)部，而且是反(fǎn)复地(dì)杀(shā)到了底部，再(zài)往(wǎng)下(xià)的空间已(yǐ)经(jīng)不大了(le)。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔法重要参考

　　那(nà)么如何寻找房(fáng)地产个股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地(dì)产赛(sài)道(dào)中进行选择，需要非常小(xiǎo)心，避免选了半天，标的公司出现爆雷的情况。除此之(zhī)外，洪灏指(zhǐ)出，需(xū)要满(mǎn)足(zú)以下三个(gè)基(jī)准：有大的国资(zī)背景(jǐng)的、杠(gāng)杆(gān)率较低的(de)、此前没(méi)有(yǒu)踩(cǎi)过红(hóng)线的。

　　他还表示，如果关注一下今年房地产的(de)开发资金(jīn)来源(yuán)，可以发现(xiàn)，其实银(yín)行的信(xìn)贷倾(qīng)向是不太(tài)愿意给房企贷款(kuǎn)的，房企的主要资金来源来自(zì)新(xīn)盘(pán)的销售。但今年新(xīn)房的销售(shòu)情况相较(jiào)一般。再关注一下，哪些(xiē)房企能从银行拿(ná)到钱，其实主要(yào)还是那些(xiē)有国企背景的房企，民营(yíng)房企(qǐ)相对比较困难(nán)，所以整个行业出现了一个很明显的(de)分(fēn)化(huà)，无(wú)论是在销售，还是融(róng)资等各个方面都非(fēi)常(cháng)明显。现在有国资背景的(de)房(fáng)企在(zài)资(zī)本市场表现相对较(jiào)好，但没有国资背(bèi)景(jǐng)的民营房企股价大(dà)多表现很一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表示(shì)，在房地(dì)产行业(yè)内，我们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而具体到如何挖掘(jué)，我们(men)会特别重(zhòng)视(shì)企业的成本优势，更具体一(yī)点，就是它的(de)净借(jiè)贷水平（净(jìng)负债(zhài)率）是不是行(xíng)业(yè)内的最低水(shuǐ)平；利润率是不是行业内(nèi)最高的；融资成本是否是行业内最低的；建(jiàn)安(ān)成本是否(fǒu)也是业内最低的；这些都是我(wǒ)们看重的一家房企的综合(hé)成本。

　　需要(yào)注意的(de)是，能够同时(shí)满足上述条件(jiàn)的房企并不多(duō)。即便是在国央企中，仍有(yǒu)部分(fēn)房企(qǐ)出现了“三道红线(xiàn)”的“踩线(xiàn)”情况(kuàng)，且有逐(zhú)渐恶(è)化的趋(qū)势。以A股为例，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整理(lǐ)发现(xiàn)，截至2022年末，天(tiān)房发展、陆家(jiā)嘴、格力地产、西藏城投(tóu)、中交地产(chǎn)、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外(wài)，城建发展、京投发展(zhǎn)、光明地(dì)产、云南(nán)城投、首开(kāi)股(gǔ)份、珠(zhū)江股份、城投控股等(děng)国央企房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房(fáng)企

　　需警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难看出，即便是有着较稳健特色的国央企房企，其(qí)财(cái)务指标称得上完全(quán)健(jiàn)康(kāng)的仍是少数。而更加(jiā)值得注意(yì)的是，在2022年，不(bù)少国企，甚至地方国企开始大举扩张。而这无疑(yí)又进一(yī)步(bù)考(kǎo)验(yàn)着国(guó)央企的资金链情(qíng)况(kuàng)。

　　对房企而(ér)言，扩张速度的张弛(chí)有(yǒu)度(dù)尤(yóu)为(wèi)重(zhòng)要(yào)，节奏(zòu)把握准(zhǔn)确，有助于房企储备优(yōu)质“弹药”；但过于乐观(guān)的预判未来市场，以(yǐ)及过于(yú)激进(jìn)的(de)扩张拿地节奏也有可(kě)能让(ràng)房企(qǐ)重蹈此前的高杠杆(gān)覆辙(zhé)。

　　陈(chén)昊(hào)扬(yáng)以其(qí)配(pèi)置(zhì)的一家房(fáng)企进行举例，它从(cóng)2018年(nián)开(kāi)始到2021年，连续4年(nián)的净(jìng)借贷比例都维持在(zài)33％左右(yòu)，完全没有增加杠杆(gān)比例。而到2022年，这(zhè)家房企明(míng)显感觉(jué)到机会来了(le)，其开始在一线城市进行大举(jǔ)拿地，净负债率(lǜ)也由(yóu)此前的33％左(zuǒ)右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了接近三分之一。与此同时，该房(fáng)企新购入地块也实现了快速的开盘利用率，预计今年会有更多(duō)的楼盘入市。像这类企业就符合“最后的赢家”的特点。一方面，在(zài)于它本身储备了很多(duō)弹(dàn)药(yào)，去年拿(ná)地超1000亿元，且其(qí)中一半在一线城市，另外一半也主要集(jí)中在强二线和二(èr)线城(chéng)市；另一方面，它的扩张是有节制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样提醒道(dào)，与之相反，有些房企(qǐ)的(de)扩(kuò)张(zhāng)速(sù)度让人感觉(jué)又回到(dào)了2016年、2017年，或(huò)者说看到了(le)2016年～2020年(nián)期间(jiān)扩(kuò)张(zhāng)的民(mín)营企(qǐ)业(yè)的(de)影子。虽然说，见到机(jī)会时要出手，但出手的(de)章法仍要小心，如(rú)果负债率扩张得太快，但未来的两(liǎng)年市(shì)场没有想象得那么好(hǎo)，可(kě)能会重蹈(dǎo)覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡量一(yī)家(jiā)房企的扩张速度是(shì)否激进(jìn)？陈昊(hào)扬(yáng)向《红周刊(kān)》表示，主(zhǔ)要还是(shì)看房(fáng)企的净负债率水平(píng)，在(zài)我看来，这个比例如果超过60％，就是(shì)扩张得过于(yú)快(kuài)速了。

　　不难看出，这(zhè)一标准要(yào)比“三道(dào)红(hóng)线”对(duì)房企的净负(fù)债(zhài)率要(yào)求不得高于100％要更(gèng)加严格。陈昊(hào)扬(yáng)解释，当(dāng)前房地(dì)产行业的复(fù)苏速(sù)度并(bìng)没(méi)有那么快，所以要规避(bì)公司净负债率提高到一个比较危(wēi)险(xiǎn)的水平(píng)。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年(nián)拿(ná)地较积极(jí)的房(fáng)企(qǐ)梳理发(fā)现，中交地产、中国金(jīn)茂、华发股份、越秀地产、绿城中(zhōng)国太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗(guó)、保利发展(zhǎn)等房企(qǐ)2022年净负债(zhài)率都在60％之(zhī)上。其中，中交地产净负债率持续(xù)居高(gāo)不下，在2020年至2022年期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比的(de)是，华润置地、中国(guó)海外发(fā)展、万科A、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)、招商(shāng)蛇口、龙(lóng)湖集团等房企在践行较积(jī)极(jí)的拿地策略的同时，也较(jiào)好(hǎo)地控(kòng)制了(le)公司的扩张速度与净负债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨(bīn)江集团等个别民营房企(qǐ)

　　或具备“最后(hòu)赢家”的黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际(jì)上，他们(men)是以同一筛选标准来看国央(yāng)企与民营房企，但在各维(wéi)度的(de)实(shí)际(jì)表现(xiàn)上，国央企确实(shí)会(huì)更胜一筹。如国(guó)央企的(de)融资成本(běn)更低，融(róng)资渠道(dào)也更顺畅，能够做到想融就融，这样，国央(yāng)企自然而(ér)然就具有天然优势(shì)。

　　虽然对比(bǐ)民营房(fáng)企，机构更加看(kàn)好(hǎo)国央企，但这也并不(bù)意味着，民(mín)营(yíng)企业(yè)中就没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发现，仍有少数民营房企同样(yàng)受到机构(gòu)的青睐(lài)。比(bǐ)如，根据2023年一季(jì)报，滨江集(jí)团的十大流通股(gǔ)东中新进(jìn)了“中国(guó)工商银行股份有(yǒu)限(xiàn)公司－景顺(shùn)长城中国(guó)回报灵活(huó)配置(zhì)混合型证券投资基(jī)金(jīn)”“全(quán)国社保基(jī)金一(yī)一六组合”等。

　　除此之外，自2021年(nián)开始(shǐ)，百(bǎi)亿私募珠海(hǎi)阿(ā)巴马资产管(guǎn)理(lǐ)有(yǒu)限公司(sī)就长(zhǎng)期(qī)持有滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)。根据一季报，该资(zī)产公(gōng)司的几只(zhǐ)产品合(hé)计持有滨江集(jí)团9543万股，约(yuē)占流(liú)通(tōng)A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐，和其(qí)自(zì)身的基本面表(biǎo)现存在(zài)一定关系。2020年以(yǐ)来的(de)近三年时间(jiān)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场整体在走“下坡路”，但作为杭州本土房(fáng)企的滨江(jiāng)集(jí)团仍(réng)是(shì)表现出较强(qiáng)的韧劲，2020年(nián)以(yǐ)来，滨江(jiāng)集团在(zài)业绩表现(xiàn)、销售规模、新增土储、股(gǔ)价表现(xiàn)等多维度(dù)都表(biǎo)现了较(jiào)强(qiáng)的增长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗2022年(nián)期间，滨(bīn)江集团扣非归母净(jìng)利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿(yì)元(yuán)、37.22亿元(yuán)；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布的(de)2023年一季报(bào)，今年一季度(dù)，滨江集团更是实现了扣非归母净利(lì)润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍(réng)能保持自身业绩(jì)的(de)持(chí)续增长，和滨江集团扎根(gēn)杭州的(de)战略布局(jú)关系密切。根(gēn)据2022年年报，滨(bīn)江集团有近七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州(zhōu)地区的(de)营收比重只占到近六成。近三年持续稳居杭州房企销售排名(míng)第一。

　　与此同时，滨(bīn)江集(jí)团在杭州的土储补(bǔ)充(chōng)同样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭(háng)州的本(běn)土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突(tū)出表现，也让(ràng)滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团的房企排名迅速提(tí)升。到2023年，滨江集团的房企排名(míng)已冲进前十，根据中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团(tuán)实现销售额607.3亿元，位列房(fáng)企第九位。

　　值得注(zhù)意(yì)的是，2020年至今(jīn)，滨江集团股价翻了(le)超一倍以上(shàng)，而近期，滨江集团更是迎来多家机构的集中调(diào)研。滨江集团发布(bù)公告表示(shì)，公(gōng)司于5月10日接受了信达证(zhèng)券、金鹰基金、建信养老、新(xīn)华养(yǎng)老(lǎo)等18家机构调研(yán)。

　　产(chǎn)业链布局重点移至存量赛道(dào)

　　机构在下游家纺、家居、物业觅(mì)α

　　实际(jì)上房地产开发只是房地(dì)产产业链上(shàng)的中(zhōng)游环节，其(qí)上游主要(yào)为钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻(bō)纤等材料供(gōng)应(yīng)商，而下游(yóu)应用行业(yè)主要包括中介服务(wù)、家用电器、物业管理、家居用品。综合《红周(zhōu)刊》的(de)采访，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)环(huán)节(jié)与上游(yóu)材料端息息相关(guān)，新(xīn)盘开工不足导(dǎo)致上游不(bù)被看好，机(jī)构寻(xún)觅个股阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国房地产行业(yè)在进入存量(liàng)房时代(dài)，所以对地(dì)产产业(yè)链，尤(yóu)其是偏消费(fèi)属性的家装家居领域，我(wǒ)们相对看好，因为居民保有的住(zhù)房规模越来(lái)越大(dà)，随着时间(jiān)的(de)增加，内装(zhuāng)更新的需求也会越来越多。美国过去(qù)的数据充分说明了这一点，在新房销(xiāo)售(shòu)见顶之(zhī)后(hòu)，家具消费的(de)增长(zhǎng)却一直都很好。对于地产产业(yè)链(liàn)，我们相对看好(hǎo)和内装相关(guān)的行业(yè)，例(lì)如(rú)消费建材、家居装饰等。”万(wàn)家基金人(rén)士(shì)表示。

　　而根(gēn)据《红(hóng)周刊(kān)》对下游细(xì)分中(zhōng)相关赛道龙头年内表现的(de)统计，目前暂居(jū)前两位(wèi)的都是来自家纺赛道的公(gōng)司(sī)，它们分(fēn)别(bié)是(shì)富安娜和水星家(jiā)纺，特别是前者在(zài)月线连(lián)收七根阳线的基础上，年内迄今涨幅(fú)已经(jīng)逼(bī)近(jìn)30％。

　　以(yǐ)前(qián)者为(wèi)例，富(fù)安娜主要(yào)从(cóng)事纺织家居、睡眠家(jiā)居、生活类产(chǎn)品的研发、设计、生产及销售，旗下拥有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显示，报(bào)告期内，富安娜实现营(yíng)业收(shōu)入约6.2亿元，同(tóng)比减(jiǎn)少(shǎo)7.57％；不过实(shí)现归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的(de)净利润(rùn)约1.11亿元，同(tóng)比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季报(bào)的十大流通股股东来看，能(néng)够发现该股早已(yǐ)成为基金(jīn)重仓股的天下，彼时包括(kuò)公(gōng)募(mù)的中欧价(jià)值发现、中欧潜力价(jià)值、工银瑞(ruì)信灵动价值、宝(bǎo)盈(yíng)新价值和(hé)私募的明河2016，都在其中出现，占据了半(bàn)壁(bì)江山。需要强调的是，中欧的两(liǎng)只(zhǐ)基(jī)金(jīn)都是价值派(pài)基金经理曹名(míng)长在管的产品，首季其同时重仓的房(fáng)地产(chǎn)产业链股票还有金地(dì)集(jí)团和大亚圣象。

　　对比而言(yán)，前几年曾经风光一时的家居(jū)板块也(yě)因疫情、消费(fèi)复苏进程缓(huǎn)慢等多因素一度沉寂，不过好(hǎo)在困(kùn)境反(fǎn)转露(lù)出曙光，家居板块中年内表现最好(hǎo)的是(shì)志邦(bāng)家居。同一(yī)时间段，该股年内上涨已(yǐ)经超过23％，从(cóng)业绩来看，无论是营收还是归母(mǔ)净利(lì)润，公司都(dōu)实现(xiàn)了同比双升。

　　从公司的十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，《红(hóng)周刊》发现广发基金经理罗洋(yáng)慧眼独具，一季报(bào)中他管理的广发策略优选(xuǎn)和广发安宏(hóng)回报均增加了持股(gǔ)，而这两只产品(pǐn)也成为志邦家居十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)中仅有的两只公募(mù)。有意(yì)思的是，他似乎对于定制(zhì)家居(jū)类标的情有独钟，在另(lìng)一家赛道公司金牌橱柜中，他(tā)管理的全部三只产品均(jūn)登(dēng)榜十大流通股股东，其也(yě)成(chéng)为他的独门重仓股。

　　除去(qù)家居家纺外(wài)，下游的物业股也越来越被(bèi)机构所青睐，不过这类标的大多在(zài)香港(gǎng)上市，如何选择成为难题。对此(cǐ)，前述上海公募基(jī)金经理举例分(fēn)析(xī)：“物业服务不是一个高毛利的行业，挣钱(qián)很辛苦，我选公(gōn太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗g)司(sī)还是希望挣的是市场化(huà)应该挣(zhēng)的钱，以我曾(céng)经买(mǎi)的绿城服(fú)务为(wèi)例，它在中高(gāo)端楼盘占比是(shì)比较高的，每年(nián)到期的合同里(lǐ)提(tí)价成(chéng)功率在30％～40％。它能做到滚动的(de)大部(bù)分项目(mù)到期之后，经过(guò)两三(sān)轮合同周期(qī)还(hái)能(néng)做(zuò)到(dào)产(chǎn)品提价。”

　　“行业里真正能(néng)做(zuò)到产品(pǐn)提(tí)价的公司很少，因为物业公司很容(róng)易一开始(shǐ)是挣钱的，后面因(yīn)为保安这些固定(dìng)人员成本的年度增长，不过服(fú)务没(méi)有特别好，客(kè)户(hù)没有那么(me)满意，能做到提价难度(dù)是非常大(dà)的。但是(shì)该(gāi)公司(sī)能在业内做到(dào)到(dào)期之后提价率比较高，这跟它的定位和比(bǐ)较好的服务是有关(guān)系的。”他(tā)进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗