近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的(de)时(shí)应了解资产类型(xíng)和(hé)分(fēn)红的(de)特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源为持有期(qī)分红(hóng)收益(yì)，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人实际(jì)获得的(de)现(xiàn)金收益，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年(nián)度可分(fēn)配(pèi)金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市(shì)场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的(de)固定(dìng)利(lì)息回报(bào)，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的(de)投资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元(yuán)化(huà)提供抓手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投资债券相对(duì)高的(de)收(shōu)益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来(lái)分红水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走势(shì)的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格(gé)的(de)主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济(jì)活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将(jiāng)对(duì)基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分(fēn)红(hóng)前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前(qián)后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机(jī)会。<函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀/p>

　　“分红(hóng)可(kě)增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度(dù)。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不(bù)确(què)定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包括每年的(de)现金分红及(jí)资产增值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来(lái)自项目每年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当(dāng)于包含(hán)“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不再(zài)能(néng)产生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派(pài)率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到(dào)期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等(děng)追加(jiā)投(tóu)资，有机(jī)会(huì)进一步延长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和(hé)评估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配(pèi)置(zhì)新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金(jīn)流(liú)，所以底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预(yù)测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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