万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿(zī)势(shì)都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的(de)抵(dǐ)押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公司(sī)（下称中国(guó)信达(dá)北(běi)分(fēn)），处(chù)置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳(liǔ)书(shū)院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都是卖出去了(le)的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国信达(dá)的(de)拍卖页面(miàn)上(shàng)又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的(de)，没(méi)准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过(guò)错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并(bìng)承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居(jū)住(zhù)为目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付(fù)了部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子(zi)，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么国信达申请不良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万(wàn)科等(děng)大型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的(de)“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰(chén)院的(de)树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多(duō)次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化(huà)业(yè)务，先(xiān)后(hòu)进(jìn)军能源(yuán)市场(chǎng)、团(tuán)购(gòu)网站，但最(zuì)终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到(dào)了(le)体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中赫集(jí)团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安的(de)时(shí)间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安(ān)后，不(bù)仅国安(ān)的(de)经营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人都(dōu)成为老赖(lài)的情(qíng)况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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