导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次(cì)人口普查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商(shāng)业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发达(dá)国家还(hái)有(yǒu)很大差(chà)距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并(bìng)无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将延(yán)续(xù)，带来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达(dá)国家(jiā)有着(zhe)不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改善性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步(bù)入(rù)大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地(dì)产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体(tǐ)现在不同(tóng)能(néng)级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，引(yǐn)发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答(dá)当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然(rán)灾(zāi)害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅(zhái)，另一(yī)类是(shì)保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一(yī)是(shì)每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们(men)就能够得到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　团费收缴标准是多少钱，团费收缴标准是多少钱一个月>=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们(men)估(gū)算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已(yǐ)经达(dá)到了户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不(bù)意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口(kǒu)流动(dòng)、居(jū)民换房等(děng)因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和(hé)日(rì)本(běn)的住(zhù团费收缴标准是多少钱，团费收缴标准是多少钱一个月)宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成人(rén)口净流(liú)入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户(hù)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的(de)生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独(dú)立(lì)卫(wèi)浴和(hé)厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很(hěn)难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市(shì)土(tǔ)地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的(de)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问(wèn)题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需(xū)求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来(lái)城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致(zhì)户(hù)数会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济(jì)板块的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经(jīng)济(jì)带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来新的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成(chéng)家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随(suí)着经济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是过去二十(shí)年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需(xū)冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差(chà)异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人(rén)，并(bìng)不是针对(duì)住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值(zhí)可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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