5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的(de)机(jī)构对于这一(yī)板(bǎn)块已(yǐ)经在(zài)悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二(èr)的是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地(dì)集团退(tuì)出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构(gòu)持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射(shè)到二级(jí)市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等类(lèi)似(shì)的(de)行业(yè)也出现(xiàn)了一些(xiē)机(jī)会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再(zài)出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接(jiē)近30平(píng)/人），我国(guó)均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的(de)高(gāo)杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易(yì)出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五(wǔ)一(yī)假(jiǎ)期归(guī)来后日成(chéng)交(jiāo)量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务(wù)为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品及(jí)服务为(wèi)房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业(yè)绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司(sī)后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是(shì)公(gōng)司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七(qī)位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的(de)利(lì)润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成(chéng)本(běn)看，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在(zài)发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业(yè)的(de)结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民(mín)营(yíng)地产公司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等(děng)问(wèn)题，市(shì)场对民(mín)营房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民企来说(shuō)估(gū)值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估(gū)值相对较低，企(qǐ)业(yè)自(zì)身(shēn)资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度(dù)提(tí)升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这(zhè)一(yī)思路的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去(qù)持续(xù)观察(chá)国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至(zhì)是0是有理数吗还是无理数，0是有理数吗？判断题较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中(zhōng)，能够(gòu)保有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城市(shì)都出现环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市(shì)场的(de)短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多(duō)给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的(de)时(shí)候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这0是有理数吗还是无理数，0是有理数吗？判断题也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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