OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘(pán)继(jì)续(xù)延(yán)续此(cǐ)前几(jǐ)日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关(guān)负责人也(yě)表示，近期已同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应急预(yù)案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对(duì)哲库提(tí)前退租(zū)的可能(néng)事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示(shì)，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级市(shì)场价(jià)格开始震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升(shēng)，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几个(gè)交易(yì)日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上看，目前(qián)上市的8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季报中(zhōng)已经披(pī)露张江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)出租率有(yǒu)所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项(xiàng)目(mù)又遭遇(yù)突发(fā)事件，因(yīn)此导致二(èr)级市场价格(gé)出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述(shù)人士(shì)看来，尽管出于(yú)风险规避(bì)的原因，最近几个交易日(rì)场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也得(dé)到一定(dìng)释(shì)放，但是价(jià)格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面(miàn)等(děng)多重因(yīn)素影响，不(bù)好(hǎo)判(pàn)断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不(bù)少产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的(de)产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值，很适合(hé)稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金(jīn)执行董事(shì)高如星对此表示，若张江园区最终能(néng)顺利(lì)解(jiě)决招商(shāng)，平稳过度对(duì)经营现金流没(méi)有造成大(dà)的影响，“事(shì)件性利空下(xià)调(diào)至(zhì)得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不(bù)受(shòu)影响，影响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大园项目(mù)出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随(suí)后(hòu)召(zhào)开的(de)业(yè)绩说(shuō)明会中管理人就相关(guāMedical staff可数吗，stuffn)事(shì)项进(jìn)行了解释说明，市场信心得(dé)到了一(yī)定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于(yú)平稳(wěn)。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和(hé)线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表(biǎo)示了对张江(jiāng)光大园项目的信(xìn)心，预计(jì)签署意向(xiàng)书和(hé)合(hé)同(tóng)谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户正常(cháng)转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起了(le)市场各方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然(rán)确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴(fù)现场进(jìn)行了沟(gōu)通和核实(shí)工(gōng)作，并同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关负(fù)责人介绍(shào)说(shuō)，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航(háng)天产业(yè)、信息技术等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储(chǔ)备转化为实际(jì)租户(hù)需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了(le)三(sān)个(gè)月(yuè)履约保证金给(gěi)了我(wǒ)们(men)一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的(de)态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季(jì)度末也有将近(jìn)30％的(de)空(kōng)置(zhì)率，原(yuán)始权益人(rén)有那么多(duō)储(chǔ)备租户，之前(qián)的空置率为何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江(jiāng)光(guāng)大园一直(zhí)以来都坚持以市场化(huà)运营为导向，历史运(yùn)Medical staff可数吗，stuff营表现稳定，租户的调租和换租(zū)都属于正常情(qíng)况，而这次项目的大(dà)租户退(tuì)租正好发生在(zài)市场(chǎng)活跃度的(de)短期低(dī)点，目前市场情(qíng)况已有所好(hǎo)转。在(zài)看到出(chū)租率下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边(biān)也作了一定的资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江(jiāng)光(guāng)大园项目在(zài)给租户的分(fēn)隔(gé)空间、交(jiāo)付标准、租金水平等(děng)方面也有一些差(chà)异化，张润(rùn)大厦多是两千多平(píng)的大平(píng)层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的(de)物业(yè)。租户自(zì)身也(yě)会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老资(zī)产的管理(lǐ)人都(dōu)变成了(le)一(yī)家，后(hòu)续我(wǒ)们在(zài)资源共(gòng)享和联合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述(shù)负责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张(zhāng)江(jiāng)集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万方，还有一(yī)些其他在开发的储备(bèi)项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现(xiàn)打造(zào)张(zhāng)江园区产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关(guān)负(fù)责人表示，“这次(cì)扩募是我们(men)实现(xiàn)基(jī)金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突(tū)发情况需(xū)要解决，但是这和我(wǒ)们在张(zhāng)江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程(chéng)中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只能(néng)算是一(yī)个非常小(xiǎo)的(de)插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解当前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和(hé)市场的(de)信心。”

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