近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类(lèi)产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目(mù)前已包含了利(lì)润分配和本金的归(guī)还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.8皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思9％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的(de)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全(quán)年(nián)分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级(jí)市(shì)场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来(lái)自基(jī)础设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材(cái)料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于债券(quàn)的固定利(lì)息回报(bào)，而(ér)是由(yóu)可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债(zhài)券相对高的(de)收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达(dá)预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因(yīn)素的影(yǐng)响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归(guī)的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后(hòu)基(jī)金份额(é)净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级市场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是(shì)持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资(zī)者应(yīng)该注(zhù)意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别(bié)。特(tè)许经营(yíng)权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额(é)的分配(pèi)理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额(é)包含了投(tóu)资本(běn)金(jīn)，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额(é)单(dān)价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般(bān)较长(zhǎng)，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更(gèng)新改造或(huò)补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基(jī)础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价(jià)值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有。建议(yì)投资者对经营权(quán)类的资产可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的(de)高低(dī)，对产权(quán)类的(de)资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实(shí)力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多(duō)重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可(kě)观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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