近两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红目前(qián)已(yǐ)包含了(le)利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占(zhàn)可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基(jī)金(jīn)份额(é)交易(yì)价格的(de)变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红(hóng)预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资(zī)人通过基(jī)金募集材(cái)料和信(xìn)息披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策(cè)的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金(jīn)份额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施证(zhèng)券(quàn)投资(zī)基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额(é)以现金形式(shì)分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的(de)角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资(zī)收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢(huī)复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的(de)过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)经营业绩(jì)相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除(chú)权(quán)日(rì)，将(jiāng)对(duì)基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金(jīn)份额(é)的分红金额(é)进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前(qián)后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是(shì)本金之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临(lín)极(jí)大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包(bāo)括(kuò)了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两者的(de)比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性(怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味xìng)不同而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级(jí)市场价格和(hé)分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红(hóng)的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等(děng)指标，来观(guān)察(chá)和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的(de)现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的(de)项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的(de)资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力(lì)、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证(zhèn怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味g)券研报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载明(míng)REITs在发(fā)行(xíng)首(shǒu)年(nián)及次(cì)年(nián)的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募(mù)集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结(jié)合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味