OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一(再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗yī)度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟新购(gòu)入(rù)基(jī)础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益(yì)人相关(guān)负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波(bō)动(dòng)较(jiào)大，但其(qí)实不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低开，此后二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到(dào)8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消息(xī)影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交(jiāo)易日(rì)二(èr)级市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基础(chǔ)设(shè)施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露(lù)张(zhāng)江光大园项目出租率有(yǒu)所下(xià)降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致(zhì)二(èr)级市场价格出现波(bō)动(dòng)。”一位(wèi)业内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响(xiǎng)，不好判断(duàn)价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年(nián)内二级市(shì)场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益(yì)率(lǜ)高(gāo)的(de)产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合(hé)稳健(jiàn)类(lèi)投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济(jì)复苏(sū)的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私(sī)募基金执行(xíng)董事高如星对此表示(shì)，若张江园区最终能顺利(lì)解决招商(shāng)，平(píng)稳过度对经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资(zī)产就回(huí)调(diào)不(bù)少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强(qiáng)调(diào)，最(zuì)终还是(shì)落到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计(jì)园(yuán)区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发(fā)布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购(gòu)入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦(shà)的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益(yì)人将继续(xù)密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)出(chū)现(xiàn)回(huí)落。在随后召开的(de)业(yè)绩说明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项进行(xíng)了解释(shì)说明，市(shì)场信心得到(dào)了一定提振，二级市(shì)场价格表现(xiàn)也(yě)趋于(yú)平稳。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的线上和(hé)线(xiàn)下的扩募(mù)说明会上(shàng)，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张江光大(dà)园项(xiàng)目的信心，预计签署意(yì)向书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不到(dào)三(sān)周(zhōu)的时间，张江(jiāng)再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责(zé)人(rén)坦言，事发突(tū)然确(què)实始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第(dì)一时(shí)间即奔(bēn)赴现场进行了沟(gōu)通(tōng)和(hé)核实(shí)工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，据悉新(xīn)区(qū)国资(zī)委也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相(xiāng)关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向面积(jī)超过了2万(wàn)方。从意(yì)向储(chǔ)备(bèi)转化为(wèi)实际租户(hù)需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租(zū)赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁定一些重(zhòng)要租(zū)户(hù)。虽然收了三个月(yuè)履约保证(zhèng)金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全(quán)力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成(chéng)去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户(hù)，之前的空(kōng)置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大园一直(zhí)以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市(shì)场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租(zū)和换租都属(shǔ)于正常情况，而(ér)这次项目的大租(zū)户退租(zū)正好发生在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目(mù)前市场情况(kuàng)已有所好转。在(zài)看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时(shí)修复(fù)后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给租(zū)户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平(píng)等方面也(yě)有一些(xiē)差(chà)异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面(miàn)积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的(de)物业。租户自身(shēn)也会(huì)有诉(sù)求(qiú)，也会(huì)根据(jù)自身需求(qiú)和(hé)预(yù)算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以后，新(xīn)老资(zī)产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们(men)在资源(yuán)共享(xiǎng)和联合(hé)营销方面能更加(jiā)充(chōng)分发(fā)挥协同效应(yīng)，相信可(kě)以(yǐ)做(zuò)得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目(mù)前在管资产(chǎn)约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的(de)储备项目(mù)，这(zhè)些都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区产业(yè)空间(jiān)资产(chǎn)上市平(píng)台(tái)目标的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩(kuò)容(róng)的第(dì)一步，也是(shì)至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突(tū)发情况需要解决，但是这和我们(men)在张江科(kē)学城这三十年建设(shè)发展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心(xīn)排(pái)除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突(tū)发(fā)事件的所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持预(yù)期和市场的信心。”

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