万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资(zī)购(gòu)入房产的(de)有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权(quán)信息(xī)，难(nán)怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能(néng)没(méi)你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核(hé)心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然(r妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确án)暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分公(gōng)司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对(duì)北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子根本没(méi)有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去(qù)，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是(shì)北(běi)京(jīng)的高端(duān)人士(shì)，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支(zhī)付(fù)价款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这(zhè)笔不良债权回本(běn)的(de)愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查(chá)封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或(huò)办(bàn)理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高(gāo)人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于建设(shè)工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及(jí)其他债权的，人(rén)民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的(de)，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公(gōng)司中(zhōng)国信达申(shēn)请(qǐng)不(bù)良债(zhài)权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责任公(gōng)司(sī)成(chéng)为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却(què)在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入(rù)北(běi)京的(de)第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是(shì)被誉(yù)为“北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出(chū)了(le)8年之久，但其(qí)依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多(duō)次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如(rú)果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为什(shén)么(me)又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其(qí)实(shí)控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没(méi)有得到改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持(chí)续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北(běi)京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其身？

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