饱受争议的二手房(fáng)交(jiāo)易中介(j威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家iè)费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总(zǒng)局(jú)联合发布(bù)了关(guān)于规范房地产经纪(jì)服务的意(yì)见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势(shì)收(shōu)取(qǔ)过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担(dān)、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门(mén)从(cóng)加强从(cóng)业主体管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪(jì)服(fú)务收费、严格实(shí)行明码(mǎ)标价等十方面，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分(fēn)析(xī)师张大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市(shì)二手房交易(yì)占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发(fā)商(shāng)过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策(cè)研(yán)究中(zhōng)心首席研(yán)究员李宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居民来(lái)说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由(yóu)于(yú)二手房交易成(chéng)本较(jiào)高(gāo)、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完(wán)成。但很多(duō)中介利用信息不(bù)对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保费等，对(duì)居(jū)民造成额外(wài)的负担，而且(qiě)这(zhè)些服务事(shì)项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场(chǎng)交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服(fú)务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历(lì)来对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业关注最多的一(yī)个话题，便(biàn)是房地产经(jīng)纪服(fú)务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的(de)重(zhòng)点，将是对房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)及中介交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部(bù)分价值不(bù)菲的(de)房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不(bù)低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在(zài)合理确(què)定经纪服务(wù)收费上，两部(bù)门(mén)在此次(cì)意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标(biāo)准的(de)最早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设部下发的(de)《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务(wù)收费(fèi)的通知(zhī)》（971号(hào)文(wén)），其中(zhōng)第六(liù)条规(guī)定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后的收(shōu)费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协(xié)商同意(yì)，可在规定的收费(fèi)标准基础上适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅(fú)度最高不得(dé)超(chāo)过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房(fáng)中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房地(dì)产(chǎn)中介服务(wù)等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各中介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门(mén)当前(qián)并未明确具(jù)体的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在服(fú)务过程(chéng)中对收(shōu)费标准(zhǔn)进(jìn)行(xíng)明码标价即(jí)可。而房地产经(jīng)纪服务机(jī)构在具(jù)体(tǐ)收(shōu)取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋(wū)价值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门(mén)店、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服(fú)务内(nèi)容和收费标(biāo)准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构提供(gōng)的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服(fú)务(wù)项(xiàng)目和(hé)收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向交易当事人(rén)出具(jù)收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高于市(shì)场(chǎng)平均水平的房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构，住房(fáng)和城乡建设(shè)部门将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等综合措施进(jìn)行重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处不(bù)按规定明(míng)码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费等(děng)违反价格(gé)和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入(rù)国家企业信(xìn)用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定价(jià)，合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范(fàn)行业(yè)，打击(jī)收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家收费普遍在威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家合理范围内，加上经纪(jì)服务(wù)费用对市(shì)场的(de)影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细(xì)则，还需要看各(gè)城市落(luò)地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行(xíng)业健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很(hěn)多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对(duì)交易产生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的(de)专(zhuān)业性提出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程(chéng)中，原本(běn)应该由上下(xià)家各支付一(yī)半的中介(jiè)费，但在(zài)一些(xiē)热点城市的二手房交易过(guò)程中，往(wǎng)往会(huì)有这样的情形，因(yīn)部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税(shuì)费均由购房者(zhě)来承担。即(jí)使一些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情(qíng)况，一些房产中介公司(sī)将其视(shì)为向购房者单边收费的行为(wèi)。部(bù)分中介公(gōng)司可能会利用其支配(pèi)地位，在原(yuán)先经纪服务收费(fèi)的(de)基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费(fèi)用，房东(dōng)往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购(gòu)房者，这(zhè)实际上(shàng)相当于变相推高(gāo)了房价。两部门(mén)提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利(lì)于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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