5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业(yè)标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股票资产中的(de)占比却(què)断(duàn)崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也(yě)出现了(le)一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了(le)更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的(de)政策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的(de)进程(chéng)，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短(duǎn)缺时(shí)代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程(chéng)。这个(gè)过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强(qiáng)的(de)公司就能够(gòu)通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为(wèi)房(fáng)地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局(jú)的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的(de)首季(jì)十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率(lǜ)复苏至(zhì)近年来(lái)最(zuì)高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的(de)含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性(xìng)地产(chǎn)公司外(wài)，荣安(ān)地产则是(shì)主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入(rù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则(zé)排名(míng)第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁(chèn)机获(huò)取低(dī)成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较(jiào)低的(de)融(róng)资成本(běn)，优质的(de)开发资源(yuán)和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司(sī)也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营(yíng)能(néng)力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的(de)概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路(lù)的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国(guó)资(zī)背(bèi)景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是(shì)否(fǒu)可(kě)以维(wéi)持(chí)，首先是(shì)融资(zī)成本保持(chí)低位，其次(cì)是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这(zhè)些公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)同时也提(tí)醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京(jīng)、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市(shì)都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以(yǐ)及(jí)市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的(de)复(fù)苏(sū)速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多(duō)的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的(de)弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等(děng)待(dài)它的(de)基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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