万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆(yú)论(lùn)关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人(rén)被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债(zhài)权转让项目(mù)的(de)处(chù)置主(zhǔ)体是中国(guó)信达(dá)资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司(sī)北京(jīng)市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)有限公司是共同(tóng)债务(wù)人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没(méi)有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实已经(jīng)支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户(hù)手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确(què)了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并(bìng)已支(zhī)付(fù)全部价(jià)款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支(zhī)付了部(bù)分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为(wèi)“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去(qù)回本(běn)，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)的(de)股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有很大规模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知(zhī)名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执行人(rén)，被(bèi)执(zhí)行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开(kāi)发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路(lù)并(bìng)不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到(dào)了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐(lè)部(bù)全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这(zhè)样，中赫为什(shén)么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆(lù)续质押(yā)，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记(jì)录(lù)。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标的(de)高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控人(rén)都成为(wèi初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程)老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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