近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解资(zī)产类型和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例(lì)的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分(fēn)配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市(shì)场因素的(de)综合影响，较易(yì)引(yǐn)起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设(shè)施(shī)资(zī)产的经营现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材料(liào)和(hé)信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额持有人(rén)实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于(yú)长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度(dù)可分配金额(é)以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出R中国人口第一大省，中国人口第一大省排名EITs产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派(pài)息(xī)，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利(lì)息回报(bào)，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富(fù)了机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的(de)投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置价值。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落袋(dài)为(wèi)安(ān)”外(wài)，市场对于(yú)未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预(yù)期(qī)，也是(shì)影(yǐng)响REITs基(jī)金二(èr)级市(shì)场价(jià)格走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一(yī)定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调减金额根据(jù)单(dān)位基(jī)金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分红前后中国人口第一大省，中国人口第一大省排名基金份(fèn)额净值变化(huà)的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的(de)投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的(de)特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者应了(le)解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之(zhī)间的比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)包括每(měi)年的(de)现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了(le)利润分配和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时(shí)，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相(xiāng)当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的二级(jí)市(shì)场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足(zú)够年(nián)限(xiàn)收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责(zé)人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目(mù)的(de)土地或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上(shàng)到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的(de)估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的(de)指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在(zài)本质性(xìng)区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内部(bù)收益(yì)率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等(děng)多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料(liào)中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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