文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了(le)，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的(de)风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售(shòu)制度怎么(me)来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要严(yán)格(gé)的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改(德国对中国友好吗，德国对中国怎么样gǎi)革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心(xīn)，房(fáng)地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福(fú)一家人。从这(zhè)个(gè)角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融德国对中国友好吗，德国对中国怎么样(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期(qī)系统的(de)专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的一大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中国(guó)香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的(de)监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的(de)核(hé)准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开(kāi)设(shè)的信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透(tòu)明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的(de)进(jìn)程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福(fú)利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房(fáng)地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会(huì)化(huà)的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动(dòng)了(le)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到了全部(bù)购(gòu)房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年(nián)对(duì)中国内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地(dì)产市场快速(sù)发展阶段的资金需(xū)求，也提高了(le)居(jū)民(mín)居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本(běn)适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区(qū)面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十(shí)多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房(fáng)地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本(běn)市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融(róng)资比例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前(qián)的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立(lì)的(de)合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房(fáng)合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行(xíng)获得(dé)房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管(guǎn)资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个(gè)字那(nà)就(jiù)是(shì)“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预(yù)售(shòu)管理(lǐ)办(bàn)法》中(zhōng)明确(què)规定了开(kāi)发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一般(bān)设(shè)有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付(fù)款比例(lì)相对(duì)较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期(qī)支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首(shǒu)付(fù)外，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利(lì)益(yì)，银(yín)行有(yǒu)充分动机(jī)监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发(fā)商或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目(mù)获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如由(yóu)于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房款(kuǎn)前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期(qī)房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误(wù)后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的(de)方式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认(rèn)工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售(shòu)房(fáng)定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结束(shù)后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社(shè)会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规(guī)范期房(fáng)交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机(jī)构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目(mù)资金账(zhàng)户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合(hé)同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对(duì)期房付(fù)款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完(wán)工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房(fáng)屋(wū)交付后，购(gòu)房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面(miàn)，加(jiā)大对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对(duì)还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计(jì)形(xíng)势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三(sān)方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结(jié)束(shù)后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房(fáng)民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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