导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产(chǎn)持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国(guó)地产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房(fáng)，其(qí)中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和(hé)置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的(de)住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均(jūn)较(jiào)发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石(shí)。那么(me)当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方(fāng)披露(lù)全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直接(jiē)知晓具体(tǐ)情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产市(shì)场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布(bù)了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套(tào)设施齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两(liǎng)处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到(dào)中国存量房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭都(dōu)会拥有(yǒu)一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了(le)户均(jūn)一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数(shù)据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞(páng)大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭(tíng)户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水平(píng)的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住(zhù)宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向(xiàng)经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域(yù)经济(jì)资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出(chū)生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在(zài)不(bù)小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可(kě)能偏低(dī)，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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