5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局(jú)。数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基(jī)金一(yī)季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持(chí)股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎(hū)在(zài)今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排(pái)在(zài)第96位。对(duì)比去(qù)年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是(shì)金(jīn)地(dì)集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济(jì)圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资(zī)上，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了(le)。“如果(guǒ)按照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了(le)一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发(fā)生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米(mǐ)。需(xū)求端还需(xū)要有一(yī)定的政(zhèng)策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上行的(de)房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时(shí)代已经过(guò)去(qù)，未(wèi)来(lái)行业(yè)的需求或将(jiāng)回(huí)落(luò)，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行(xíng)业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经(j无可厚非是什么意思īng)过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来(lái)后日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发(fā)展的(de)主营业务(wù)为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季(jì)十大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第(dì)一(yī)季度的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样(yàng)的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知(zhī)名(míng)机构(gòu)在其(qí)中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名(míng)私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同(tóng)时榜(bǎng)单(dān)中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了(le)持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报(bào)交出(chū)的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价(jià)值更(gèng)为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜(qián)在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限(xiàn)于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮(cháo)下(xià)，央国企地(dì)产股或存在(zài)发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性(xìng)机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的(de)优(yōu)势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的(de)维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业(yè)集中度(dù)提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究(jiū)官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等(děng)国资(zī)背景(jǐng)龙头(tóu)前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国企央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提(tí)升，再次是(shì)拿(ná)地份(fèn)额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩(jì)的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的(de)过程中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在(zài)的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的压无可厚非是什么意思力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及其(qí)上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给(g无可厚非是什么意思ěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为(wèi)少数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱(ruò)复苏，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 无可厚非是什么意思