饱受争(zhēng)议的二手房交(jiāo)易(yì)中介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总局联(lián)合发布了(le)关于规范(fàn)房地产经纪服务的(de)意见。意见提及(jí)，近年来，部(bù)分房地产经纪机构(gòu)存在利用房源客源优(yōu)势收取(qǔ)过高(gāo)费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个人(rén)信息等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上(shàng)述背(bèi)景(jǐng)，两(liǎng)部门从加(jiā)强从业主体管理(lǐ)、明(míng)确(què)经纪服(fú)务内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费、严格(gé)实(shí)行(xíng)明码标价等十(shí)方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师(shī)张大伟称，随(suí)着城(chéng)市发(fā)展，一二线城(chéng)市(shì)二手房交易(yì)占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖(lài)中介居(jū)间成交，房地(dì)产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从开发(fā)商过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房政(zhèng)策研究(jiū)中心首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属(shǔ)于金额(é)不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易(yì)成本较高、交易周期较长，具(jù)有(yǒu)非常(cháng)强的(de)专业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多(duō)中介利用信息不对称等问题(tí)，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交(jiāo)易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易行为及(jí)其主体进(jìn)行规范和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成(chéng)监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业关(guān)注最多的一个(gè)话(huà)题，便是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来(lái)相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)要(yào)合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分(fēn)档(dàng)定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪(jì)服务收费(fèi)标(biāo)准的最早依据(jù)是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房(fáng)地产中介服(fú)务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例，目前北(běi)京市执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收(shōu)费标(biāo)准，即(jí)根据这样(yàng)的规(guī)定：“少数特别复(fù)杂(zá)的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规(guī)定(dìng)的收费标(biāo)准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北京(jīng)二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示(shì)，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年(nián)取(qǔ)消了房地(dì)产中介(jiè)服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服(fú)务收费多少(shǎo)由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程中，相关(guān)监管部门当前并未明(míng)确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服务(wù)过程中(zhōng)对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而房地产经纪服务(wù)机构(gòu)在(zài)具(jù)体(tǐ)收取过程中，会(huì)结(jié)合选墓地的最好方位是什么，墓地的哪个方位的最好房屋价值及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构应(yīng)当在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服(fú)务(wù)内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机(jī)构提供的基本服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项目和(hé)收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人(rén)出(chū)具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明(míng)显(xiǎn)高于市场平(píng)均水平(píng)的房地产经纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门(mén)依法查(chá)处不按规定(dìng)明码标价(jià)、操纵经纪(jì)服(fú)务收费等违反(fǎn)价格和反垄断(duàn)法律法规的行为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关(guān)违法违(wéi)规信息，市场监(jiān)管部门要(yào)依法依规(guī)纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低(dī)的(de)原(yuán)则(zé)实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部(bù)发文鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)，主要(yào)还是规范行业，打击收(shōu)费过高(gāo)的(de)经纪机构，但对市(shì)场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内(nèi)，加(jiā)上(shàng)经纪(jì)服务费用对市场(chǎng)的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部(bù)门提(tí)出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非(fēi)规(guī)定，未来如(rú)何具体认定其中的细则(zé)，还需要看各城(chéng)市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域的(de)调整改(gǎi)善(shàn)、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同税(shuì)费(fèi)等都可(kě)能对(duì)交(jiāo)易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本应(yīng)该由上(shàng)下(xià)家各支付一半的中介(jiè)费，但在一些(xiē)热点城(chéng)市的二(èr)手房交易过程(chéng)中，往往会(huì)有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费(fèi)及税费均由购房者来承担(dān)。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公(gōng)司(sī)将其视为向购(gòu)房者单边(biān)收费的(de)行(xíng)为。部分中介公司可能(néng)会(huì)利用其支(zhī)配地(dì)位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上(shàng)，再(zài)次向房东收取费(fèi)用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者(zhě)，这实际上(shàng)相当(dāng)于变相推高(gāo)了房价(jià)。两部门提出严(yán)禁操(cāo)纵经纪服务(wù)收费，不(bù)仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易中操作(zuò选墓地的最好方位是什么，墓地的哪个方位的最好)的透(tòu)明度(dù)，也有利于房(fáng)价(jià)的(de)稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟(lín)称(chēng)。

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