文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱(qián)，一(yī)手交(jiāo)房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果(guǒ)按(àn)照(zhào)经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)？预(yù)售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般(bān)有严(yán)格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约(yuē)处(chù)罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能(néng)化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是(shì)以客户为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系(xì)统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一(yī)系列(liè)问题(tí)，不少地产商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的(de)资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房供不(bù)应求的(de)问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后(hòu)，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力(lì)把项目完成(chéng)，资(zī)金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银(yín)行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透明(míng)化机制，且银行(xíng)的(de)责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房(fáng)需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前(qián)期(qī)发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化(huà)的(de)进程大于城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城(chéng)市化配(pèi)套(tào)问题，才能(néng)进一步推进城市(shì)化(huà)。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台(tái)《关于(yú)进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住(zhù)房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的(de)商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地产市场采(cǎi)用(yòng)预售(shòu)制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开(kāi)发企(qǐ)业(yè)将正在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区(qū)别(bié)于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一(yī)次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的(de)形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的开发商而(ér)言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的(de)最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也(yě)提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住(zhù)房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当(dāng)前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地(dì)产业的快速发(fā)展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全(quán)社会固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)，当(dāng)前(qián)的(de)负面效应愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个(gè)独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一系列(liè)问题(tí)，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商(shāng)品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的具体鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙(shā)等城市(shì)重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资(zī)金(jīn)继(jì)续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资(zī)金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求购房者(zhě)支付(fù)的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定(dìng)期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由(yóu)第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及(jí)首付(fù)环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部(bù)来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)提供(gōng)一(yī)定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放款后(hòu)还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用固定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批(pī)后即可预(yù)售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原(yuán)因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司(sī)针对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给(gěi)开发(fā)商，即(jí)资(zī)金在进入开发商(shāng)账户(hù)前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施(shī)才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定(dìng)金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证金证明(míng)书(shū)向金融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付(fù)违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订(dìng)金(jīn)返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付(fù)15％的(de)首付及(jí)印花(huā)税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在(zài)此过程(chéng)中随着放(fàng)出(chū)贷(dài)款的(de)增加而增加，未(wèi)放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需(xū)求(qiú)的(de)支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机(jī)制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环(huán)节，引入(rù)独立于(yú)开发(fā)商、银行的第(dì)三(sān)方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋(wū)质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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