导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入(rù)住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人均(jūn)一间房(fáng)所能(néng)满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人口的(de)近三成(chéng)都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断(duàn)增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)当(dāng)下房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平(píng)衡，或是仍(réng)然存(cún)在(zài)不足？可惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来(lái)房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在(zài)以(yǐ)全(quán)国(guó)自然(rán)灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套(tào)住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全(quán)的(de)住宅才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅(zhái)主要光鲜亮丽的意思和造句，光鲜亮丽的意思反义词分(fēn)两大(dà)类，一类是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要(yào)用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计(jì)。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　光鲜亮丽的意思和造句，光鲜亮丽的意思反义词　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过(guò)去(qù)十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和(hé)日本的(de)住宅套户比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸(xī)引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施(shī)陈(chén)旧，给住户(hù)的(de)生(shēng)活带(dài)来(lái)了很大的不(bù)便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在(zài)未(wèi)来(lái)大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力光鲜亮丽的意思和造句，光鲜亮丽的意思反义词ng>

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将(jiāng)变(biàn)得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的(de)住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩(suō)小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步(bù)向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人(rén)口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的(de)占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活(huó)的(de)环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的(de)人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能(néng)超预期。