文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二(èr)次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中国(guó)香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全(quán)交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一(yī)定(dìng)会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活(huó)，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国(guó)一定能(néng)化解这(zhè)个难题(tí)，让(ràng)房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质(zhì)是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新(xīn)模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋(wū)或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实(shí)力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产(chǎn)商(shāng)开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信(xìn)置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独(dú)到的(de)见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了(le)民众购房的资金压(yā)力(lì)，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造(zào)和(hé)销售，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时(shí)中国香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了(le)中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管理部门提(tí)升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调基础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发(fā)展工(gōng)业(yè)化的进(jìn)程大(dà)于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国内房地(dì)产市(shì)场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地(dì)开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地(dì)的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建(jiàn)设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市(shì)场快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布(bù)的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售(shòu)最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销(xiāo)售面积(jī)占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地(dì)房地产历(lì)经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银(yín)行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开(kāi)发(fā)商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要(yào)根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预(yù)售资(zī)金监管规定，各(gè)地(dì)实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市(shì)则按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度(dù)所(suǒ)需。通(tōng)过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了(le)资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预(yù)付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的(de)预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购(gòu)房者的(de)定金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过(guò)程中的资金全部来自(zì)银(yín)行(xíng)，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国(guó)没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付(fù)节(jié)点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部(bù)完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无(wú)误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回(huí)。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，英(yīng)国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即(jí)资(zī)金在(zài)进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合同时(shí)，开(kāi)发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证明(míng)书(shū)交付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机(jī)构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房(fáng)者违(wéi)约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方(fāng)式(shì)，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例(lì)》对(duì)期房付款流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求(qiú)所有开明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款会(huì)存入银(yín)行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一(yī)方面，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻(dòng)结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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