文：任泽(zé)平(píng)团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不(bù)足(zú)一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂(荔枝比喻女人哪个部位，荔枝形容女人làn)尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不(bù)公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(荔枝比喻女人哪个部位，荔枝形容女人fā)商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的(de)风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预(yù)售(shòu)制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达(dá)国家一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严(yán)格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段(duàn)性(xìng)，现在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务(wù)重(zhòng)组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个(gè)角(jiǎo)度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研(yán)究中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位(wèi)，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这(zhè)一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业(yè)务(wù)的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的(de)订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房(fáng)供不(bù)应求的问(wèn)题(tí)，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在(zài)银行开(kāi)设的(de)信(xìn)托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地(dì)产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设(shè)的通(tōng)知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的(de)住房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经济下(xià)的福利(lì)分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地(dì)的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同(tóng)-进(jìn)行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要(yào)一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清(qīng)剩余(yú)房款(kuǎn)，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付(fù)款有所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼(lóu)住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当(dāng)前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投资占全(quán)社会固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超(chāo)过(guò)三(sān)分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的(de)《中国(guó)住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英(yīng)法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的(de)比例(lì)看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与股债房(fáng)市(shì)值的比例(lì)较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一(yī)房二(èr)卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合(hé)同关(guān)系(xì)，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但(dàn)依(yī)旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和(hé)购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担(dān)，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品(pǐn)房预售(shòu)管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确(què)规(guī)定(dìng)了(le)开(kāi)发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间(jiān)流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在(zài)房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式(shì)：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直(zhí)接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证(zhèng)，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的(de)制(zhì)度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具(jù)体支(zhī)付(fù)节点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清(qīng)洁(jié)及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)荔枝比喻女人哪个部位，荔枝形容女人能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设计了(le)两种保险，保险的(de)功能是当房屋(wū)出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严(yán)格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发(fā)商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关(guān)口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商(shāng)违(wéi)约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于(yú)房(fáng)屋(wū)供给(gěi)严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的(de)法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其(qí)他(tā)预先支付的(de)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书(shū)向金(jīn)融机构(gòu)或保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修(xiū)期(qī)，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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