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　　OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技(jì)，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今(jīn)，二级市(shì)场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益(yì)人相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期(qī)已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租(zū)的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东(dōng)新区国资(zī)委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动(dòng)较大，但其实不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值，投(tóu)资者应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格继续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的(de)事(shì)件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园R夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音EIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二(èr)级市场(chǎng)价格开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有(yǒu)所回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT最近几个交易(yì)日二级市场价(jià)格(gé)表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看(kàn)，目(mù)前(qián)上(shàng)市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不(bù)同程(chéng)度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露(lù)张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇(yù)突发事件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规(guī)避的原(yuán)因，最(zuì)近几个交易日(rì)场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级市(shì)场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释(shì)放，但是价(jià)格(gé)涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响，不好判(pàn)断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内(nèi)二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含收(shōu)益率高(gāo)的产品具备一定(dìng)的投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投资(zī)者。此外(wài)，伴随着(zhe)经济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行董事高如星对此表示(shì)，若张江园区最(zuì)终能顺(shùn)利解决招商，平稳(wěn)过度(dù)对经(jīng)营现金流(liú)没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得(dé)这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上(shàng)前期本身园区类资(zī)产就回调不少(shǎo)了(le)，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强(qiáng)调，最(zuì)终(zhōng)还是落到租金(jīn)收入受不(bù)受影响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库(kù)科技。随(suí)后5月12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲库(kù)科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级(jí)市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会(huì)中管理人就相关(guān)事项进行了解(jiě)释说明(míng)，市场信心得到了一(yī)定提振，二(èr)级市场价格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队(duì)表示了对(duì)张江光大(dà)园项目的(de)信心，预计(jì)签署意向书和合(hé)同(tóng)谈判中(zhōng)的(de)储备租户正(zhèng)常转化(huà)后，项目出租(zū)率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了市(shì)场各方的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权益人(rén)相关负责人(rén)坦言，事发突然(rán)确(què)实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和核实工(gōng)作，并同(tóng)步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应急预(yù)案，排摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视(shì)，据悉新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户(hù)情况，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试、人工智能(néng)、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等产业(yè)客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给(gěi)了(le)我们(men)一些空(kōng)间，但本(běn)着(zhe)对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们(men)肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在(zài)短期(qī)内完成去化。”相关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前(qián)的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释(shì)，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定，租(zū)户的调(diào)租和(hé)换租都属于正(zhèng)常(cháng)情(qíng)况(kuàng)，而这次项目的大(dà)租(zū)户退租(zū)正(zhèng)好发生(shēng)在(zài)市场(chǎng)活跃度的(de)短期(qī)低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到(dào)出(chū)租率下滑情况没有得到(dào)及时(shí)修复后，张(zhāng)江(jiāng)这(zhè)边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦(shà)和(hé)张江光大园项目在(zài)给租户(hù)的分(fēn)隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等(děng)方(fāng)面也有(yǒu)一些差异(yì)化，张润大厦(shà)多是两千多平的大平(píng)层，楼的成(chéng)新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江(jiāng)光大园单(dān)层(céng)以(yǐ)一千平的面积为主，还(hái)有一些(xiē)独栋形态(tài)的物业(yè)。租(zū)户自身也会(huì)有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的(de)不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理(lǐ)人都变成了一(yī)家，后续我(wǒ)们在(zài)资源共享和联(lián)合营销(xiāo)方面(miàn)能更加充分发(fā)挥(huī)协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示(shì)，张江集团和张江高科(kē)目(mù)前在管资(zī)产(chǎn)约(yuē)五百万方，还有(yǒu)一(yī)些其他在(zài)开发的储备项目，这些(xiē)都将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江园(yuán)区产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市(shì)平台目(mù)标的(de)坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视(shì)张江REIT这个(gè)资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这次扩募是我们实(shí)现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情况需(xū)要解决(jué)，但是这和我们在(zài)张江科学(xué)城这三十年建设发展过程(chéng)中所(suǒ)经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一(yī)切可能化(huà)解当前突发事件(jiàn)的(de)所有负面影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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