万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也(yě)被(bèi)拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让(ràng)项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分），处置的是(shì)对北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债(zhài)权本金(jīn)37.50亿(yì)元(yuán)。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务(wù)人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起(qǐ)中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状态(tài)呢(ne)？只能说明这些(xiē)房(fáng)子根本(běn)没(méi)有网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也(yě)是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或人死后尾七是什么意思，头三尾七是什么意思将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，但(dàn)未办理过户(hù)手续的(de)，如果业(yè)主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封(fēng)，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了购房(fáng)人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋(wū)并已支(zhī)付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于(yú)建设(shè)工(gōng)程价(jià)款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了(le)部分价款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯人死后尾七是什么意思，头三尾七是什么意思到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大(dà)规模，也没有很(hěn)高的(de)国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(d人死后尾七是什么意思，头三尾七是什么意思ǎo)七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执行(xíng)人(rén)，被执行标的(de)高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，发现(xiàn)其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在(zài)于(yú)收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部股权(quán)。如果北(běi)京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真(zhēn)的(de)是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中赫(hè)集团股份(fèn)质押(yā)陆(lù)续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安的(de)经营状况没(méi)有得(dé)到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安(ān)和中赫的(de)经营(yíng)状况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的(de)情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如(rú)何能独善其身(shēn)？

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