OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场(chǎng)的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续(xù)此前几日(rì)的(de)下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布(bù)公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润大(dà)厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目(mù)前未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科(kē)技(jì)后续(xù)情况，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责人也(yě)表示(shì)，近期已(yǐ)同步(bù)启动了应(yīng)急硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦(shà)是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表(biǎo)示，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较大，但其(qí)实不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值(zhí)，投(tóu)资(zī)者(zhě)应(yīng)理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅(fú)低(dī)开，此后(hòu)二级(jí)市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消(xiāo)息(xī)影响，华安张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位(wèi)居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均(jūn)有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已经(jīng)披(pī)露(lù)张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的(de)项目又遭遇突(tū)发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出(chū)于风险(xiǎn)规避的原因，最近(jìn)几个交易(yì)日场内(nèi)资金有所流出(chū)，但(dàn)是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前随(suí)着二级市(shì)场价格(gé)下(xià)跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判(pàn)断价(jià)格是不(bù)是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业内人士表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级(jí)市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益(yì)率高的(de)产品具备一(yī)定(dìng)的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的步伐(fá)，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一(yī)定(dìng)的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执(zhí)行董事(shì)高如星(xīng)对(duì)此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没(méi)有(yǒu)造成大的影(yǐng)响，“事(shì)件性利(lì)空下(xià)调(diào)至(zhì)得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的(de)张江光大园项目出租率(lǜ)下(xià)降事项，一(yī)度二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的(de)业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项进行(xíng)了解(jiě)释说明，市场信心(xīn)得到了(le)一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募说(shuō)明会上(shàng)，运营团(tuán)队表(biǎo)示了对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预计签署意向书(shū)和(hé)合同谈判中的储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出(chū)租率将得到回(huí)升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了不到(dào)三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项目的(de)原(yuán)始权益人(rén)相关(guān)负责(zé)人(rén)坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消(xiāo)息(xī)的第一时(shí)间即(jí)奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，据(jù)悉新(xīn)区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租(zū)户(hù)情(qíng)况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说，目(mù)前储(chǔ)备租(zū)户还(hái)是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能(néng)、航(háng)天(tiān)产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意(yì)向(xiàng)面积(jī)超过了(le)2万方。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为(wèi)实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来(lái)尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证(zhèng)金给了我(wǒ)们一(yī)些空间(jiān)，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态度(dù)，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期(qī)内(nèi)完成(chéng)去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的(de)张江(jiāng)光大园项目一(yī)季(jì)度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始权(quán)益人(rén)有那么多储备租户，之(zhī)前的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持(chí)以市场(chǎng)化运营(yíng)为(wèi)导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租(zū)户的调(diào)租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项目的大租(zū)户退租正好发生在市场活(huó)跃(yuè)度(dù)的短期低点，目前市(shì)场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江(jiāng)这边也作了一定的(de)资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大(dà)园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租(zū)金水(shuǐ)平等方面(miàn)也(yě)有一些差异化(huà)，张(zhāng)润大厦多是两千(qiān)多(duō)平的(de)大平层，楼的成新度(dù)高一(yī)些，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光大园单(dān)层(céng)以一(yī)千平的(de)面积为主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋(dòng)形(xíng)态(tài)的物(wù)业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资(zī)产的(de)管理人都变成了一(yī)家，后续我们在(zài)资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同效应，相信可(kě)以做得(dé)更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资产(chǎn)约五百万方(fāng)，还(hái)有一(yī)些其他(tā)在开(kāi)发(fā)的储备(bèi)项目，这些(xiē)都将(jiāng)成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们(men)非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的(de)第(dì)一(yī)步，也(yě)是至关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们(men)可能面临(lín)了一些(xiē)突发(fā)情况(kuàng)需要(yào)解决，但是这和我(wǒ)们(men)在张江(jiāng)科学城这三十(shí)年建(jiàn)设发展过程中所经历的(de)相比，只能算(suàn)是(shì)一个非常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突(tū)发(fā)事(shì)件的(de)所有负面影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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