万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北(běi)京(jīng)海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些(xiē)房子早已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产(chǎn)的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割(gē)韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能(néng)没(méi)你想象的那么简单(dān)。

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　　富人被(bèi)精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)资产管美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天理(lǐ)股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公(gōng)司(sī)（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本(běn)都是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集团的高美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确(què)实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还(hái)是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可(kě)以联合(hé)起(qǐ)诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或(huò)办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民(mín)法院关(guān)于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题(tí)的批(pī)复(fù)》，以司法解释的(de)方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权(qu美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天án)以及(jí)其(qí)他债(zhài)权的，人(rén)民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付了(le)部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可(kě)能(néng)不(bù)仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司(sī)中国信达申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没(méi)有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起来的(de)五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业内(nèi)外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当时有名(míng)的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书(shū)院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根(gēn)溯源(yuán)，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化(huà)业务，先后(hòu)进(jìn)军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为(wèi)国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直(zhí)没变，那(nà)么(me)中赫(hè)集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国(guó)安的(de)时(shí)间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状况没(méi)有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓(huǎn)解(jiě)资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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