近(jìn)两年火爆(bào)的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再(zài)产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和(hé)分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公(gōng)布(bù)。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有(yǒu)期(qī)分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二(èr)级市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自(zì)基础设(shè)施资产的(de)经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持(chí)有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可(kě)分配金额(é)以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的(de)固(gù)定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度(dù)来(lái)看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳(wě正方体体对角线的公式是什么，正方体体对角线公式计算n)定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的(de)前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债(zhài)券(quàn)回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额(é)的分红金额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可(kě)以获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需(xū)结合(hé)持(chí)有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二(èr)级市(shì)场扰动(dòng)对整体(tǐ)收(shōu)益的(de)影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分红前(qián)提(tí)是本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增(zēng)值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的(de)比例是变动的(de)，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能(néng)把“分派”金额(é)误认为是持(chí)续分(fēn)红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营权类和(hé)产权(quán)类两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类(lèi)产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要包括(kuò)每(měi)年(nián)的(de)现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益(yì)主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动的(de)，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的(de)价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后不再能(néng)产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也(yě)有足够年(nián)限收(shōu)回本金并(bì正方体体对角线的公式是什么，正方体体对角线公式计算ng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等(děng)追(zhuī)加(jiā)投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期(qī)，投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)观(guān)测正方体体对角线的公式是什么，正方体体对角线公式计算经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和(hé)评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资(zī)产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金(jīn)实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的(de)资产可以更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的(de)高(gāo)低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回(huí)调，建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基(jī)金上述负(fù)责人(rén)也称。

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