导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有很(hěn)大差距。人(r已婚男人睡完你后的心态，已婚男的得到你一次之后én)均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人(rén)口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近(jìn)三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现在(zài)不同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国(guó)的房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出(chū)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等(děng)非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可(kě)以直接公布(bù)，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们(men)就能够得(dé)到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们(men)就(jiù)能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测(cè)算得(dé)到中国存量房地(dì)产(chǎn)套(tào)数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到(dào)交房(fáng)后装修的时(shí)间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数除(chú)以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅已婚男人睡完你后的心态，已婚男的得到你一次之后，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国(guó)的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成(chéng)房(fáng)价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作(zuò)的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套房(fáng)，在(zài)高房价的(de)大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等(děng)问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的(de)生(shēng)活(huó)带来了很大的不便(biàn)和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还(hái)会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户(hù)户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放(fàng)。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断(duàn)下降(jiàng)，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人(rén)户(hù)、二(èr)人户(hù)的(de)占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)。人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然(rán)增(zēng)加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增(zēng)长主要(yào)受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的(de)供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不(bù)单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧(jiù)二(èr)手房之(zhī)间(jiān)的(de)差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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