5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金(jīn)为(wèi)代表的(de)机构对于这一(yī)板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时(shí)所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的(de)房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司(sī)市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持(chí)股比例也同步(bù)回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变化(huà)之(zhī)处(chù)首先(xiān)在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到(dào)二(èr)级市(shì)场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大(dà)分(fēn)化时(shí)代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机(jī)会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业也出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端(duān)还需(xū)要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化(huà)的进程，还(hái)是(shì)人均(jūn)住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的(de)需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不(bù)代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的(de)个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成(chéng)交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工(gōng)程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数(shù)据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布(bù)局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害二(èr)的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下，自然向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害(rán)也(yě)吸引(yǐn)了知名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，知名(míng)私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前十(shí)中，这(zhè)也是连(lián)续(xù)第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季(jì)报(bào)交(jiāo)出的(de)也是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证(zh向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害èng)全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表(biǎo)现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产(chǎn)公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多(duō)担(dān)忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于(yú)民(mín)企来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观(guān)察国企央(yāng)企在(zài)三个(gè)方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资(zī)成本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现(xiàn)的整体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企(qǐ)营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的(de)房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一(yī)季度(dù)市(shì)场(chǎng)恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地(dì)产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的(de)情(qíng)况(kuàng)。而现在五月(yuè)的(de)市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了半年(nián)报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二(èr)季(jì)度(dù)、第三(sān)季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的(de)复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基(jī)本面的(de)钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它(tā)的基本(běn)面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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