近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士(shì)对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在(zài)选择投资(zī)标的时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的(de)综合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设施资(zī)产的(de)经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料(liào)和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基(jī)金份额(é)持有人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并(bìng)后基金年度(dù)可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具(jù)有较强的(de)配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对(duì)于投(tóu)资债(zhài)券相(xiāng)对高的(de)收益性(xìng)，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配(pèi)金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近期经济(jì)预(yù)期恢复91是质数吗，95是质数吗，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份额(é)的(de)开盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金(jīn)额根(gēn)据单(dān)位(wèi)基金(jīn)份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在(zài)基金分红(hóng)前后(hòu)均可(kě)以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提是(shì)本金(jīn)之上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部(bù)分(fēn)，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大(dà)多(duō)数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收(shōu)益(yì)，而持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目(mù)每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择(zé)投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对(duì)较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层(céng)资(zī)产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)，即使分(fēn)派(pài)率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额(é)单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩(shèng)余使(shǐ)用年限一(yī)般(bān)较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测(cè)内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业(yè)内人(rén)士(shì)还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和(hé)评估(gū)项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有两个：一(yī)是(shì)年报(bào)中披露(lù)的(de)经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本(b91是质数吗，95是质数吗ěn)身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表的(de)项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类的(de)资产(chǎn)可以更多(duō)关注(zhù)内部收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资(zī)产的(de)经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易(yì)带来的短(duǎn)期(qī)博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回(huí)调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可供分(fēn)配金(jīn)额(é)预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实(shí)际(jì)分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中披露预(yù)测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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