导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国(guó)地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的(de)近(jìn)三成都是流(liú)动人(rén)口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人(rén)户(hù)、两人户占比不(bù)断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延(yán)续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达(dá)国家有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么(me)当(dāng)下(xià)房地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代(dài)下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在不(bù)同能(néng)级城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可(kě)惜由(yóu)于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责(zé)人对外披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校(xiào)、医院等(děng)非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相关(guān)。单(dān)单(dān)从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是(shì)保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直(zhí)接(jiē)公布(bù)城(chéng)镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两(liǎng)处(chù)可以直接公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略(lüè)不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数(shù)-过(guò)去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。独肖有哪几个

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使(shǐ)打工(gōng)人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套(tào)房(fáng)，在高房价(jià)的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的(de)生活(huó)带来了很(hěn)大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的(de)家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成(chéng)的(de)家(jiā)庭(tíng)住宅为一(yī)居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的(de)家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平(píng)的一半。若(ruò)去除(chú)20％的(de)公摊(tān)，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地(dì)产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降(jiàng)，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的(de)占比(bǐ)明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向(xiàng独肖有哪几个)经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经(jīng)济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞(páng)大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用(yòng)房和(hé)其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购(gòu)房(fáng)受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其(qí)他(t独肖有哪几个ā)国(guó)家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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