饱(bǎo)受争议的二手房交(jiāo)易(yì)中(zhōng)介费(fèi)问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住(zhù)建部(bù)、市场监管(guǎn)总局(jú)联合发布了(le)关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户(hù)个(gè)人信息等问题，加重交(jiāo)易当事(shì)人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确(què)经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十(shí)方(fāng)面(miàn)，提出(chū)了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席(xí)分(fēn)析师张大伟(wěi)称，随着城(chéng)市(shì)发(fā)展，一二线城市(shì)二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上(shàng)海为(wèi)例，二手房占市(shì)场成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地(dì)产调控重心逐渐从(cóng)开发商过(guò)渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中(zhōng)心首(shǒu)席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金额不低的(de)大宗交易(yì)，由于二手房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利用信(xìn)息(xī)不(bù)对(duì)称等问题(tí)，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥(qiáo)融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外(wài)的(de)负担，而且这些服务(wù)事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二(èr)手(shǒu)房市场交易(yì)过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在内的相关(guān)市场交易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序(xù)整(zhěng)顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工作的意义更大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业关(guān)注最多的一个(gè)话(huà)题，便(biàn)是房(fáng)地(dì)产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相(xiāng)关部门(mén)主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经(jīng)纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的(de)房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两部(bù)门(mén)在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)要合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价。引导由交(jiāo)易(yì)双(shuāng)方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前(qián)房地(dì)产经(jīng)纪服务收费标(biāo)准的最早依据(jù)是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于(yú)房地产中介服(fú)务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六(liù)条规定：房屋买卖(mài)代理收(shōu)费，按成交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前(qián)北京(jīng)市执行的2014年更新后(hòu)的(de)收费标准，即根据这样的(de)规(guī)定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易(yì)各方(fāng)协商同(tóng)意，可在规定的收费标准基础为什么管拜登叫拜振华？ 拜登是哪年出生上适当(dāng)上浮，上浮幅度最为什么管拜登叫拜振华？ 拜登是哪年出生高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权”的精(jīng)神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产中介服务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服(fú)务收费多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构在实(shí)际(jì)收取(qǔ)费用过程中，相(xiāng)关监管部门(mén)当前并(bìng)未明确具体的(de)中介费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在服务过程(chéng)中对收费(fèi)标准进(jìn)行明码标价(jià)即可。而房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构在具(jù)体收取过(guò)程中，会(huì)结(jié)合房屋价值(zhí)及工(gōng)资标准，综合计算(suàn)出合适的(de)中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门(mén)在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构应当在经营门(mén)店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务(wù)内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收(shōu)费清(qīng)单，列(liè)明收费标准、收(shōu)费金额(é)，由当事人签(qiān)字(zì)确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门(mén)将会同市场监管等部(bù)门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依(yī)法查处(chù)不按(àn)规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违反价格(gé)和(hé)反垄断法律法规(guī)的行为。对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构相关(guān)违法(fǎ)违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规(guī)纳入国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪(háo)宅的中介费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部(bù)发文(wén)鼓励(lì)按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价(jià)，合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租(zū)赁经纪(jì)服(fú)务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规范行业，打击收费过(guò)高的经(jīng)纪机构，但对市(shì)场影(yǐng)响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅(zhái)和普(pǔ)宅本(běn)来收费就不(bù)同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在合(hé)理(lǐ)范(fàn)围内，加上(shàng)经(jīng)纪(jì)服务费用对市场的(de)影(yǐng)响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两(liǎng)部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认定其中的细(xì)则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看(kàn)，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调整(zhěng)改善、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业健康发(fā)展。同时，由于二(èr)手(shǒu)房(fáng)很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同税费(fèi)等都可能(néng)对交易产生(shēng)影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该由(yóu)上下(xià)家各支付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手(shǒu)房(fáng)交易过(guò)程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样的情(qíng)形，因部分购(gòu)房者处于弱势地(dì)位，从而(ér)会出现(xiàn)中介费(fèi)及(jí)税(shuì)费均由购房者来承担。即(jí)使一(yī)些房东愿(yuàn)意(yì)承担中(zhōng)介费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向购房(fáng)者单(dān)边收费的行(xíng)为。部分中介公司可能会(huì)利用其支配(pèi)地位，在原先(xiān)经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操(cāo)作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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